Rezervni sklad v večstanovanjskih stavbah
V večstanovanjskih objektih obstaja veliko različnih tolmačenj, nesoglasij in tudi sporov v povezavi s samim načinom upravljanja teh objektov. Veliko neenotnih razlag se pojavlja predvsem v povezavi s posli rednega in izrednega upravljanja, v zvezi s pooblastili upravnika pri najemanju izvajalcev, v zvezi z obratovalnimi stroški ipd. Zelo pereč problem, s katerim se srečujejo številni stanovalci, pa je tudi režim rezervnega sklada.
Etažni lastniki morajo obveznost mesečnega vplačila v rezervni sklad določiti s podzakonskim predpisom (v povezavi s 119. členom stvarnopravnega zakonika), in sicer je njegova višina odvisna od ocenjene vrednosti vzdrževalnih del in tudi od samega načrta vzdrževanja.
S sredstvi rezervnega sklada razpolaga upravnik, ki mora zagotoviti, da se vsa vplačila vanj vodijo na posebnem transakcijskem računu. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo.
Številni stanovalci se pritožujejo, da upravniki sredstva, namenjena rezervnemu skladu, vodijo kar na svojih bančnih računih, kar se jim ne zdi pravilno. V zvezi s tem bi želeli pojasniti, da je taka praksa načelno sicer dopustna, vendar le, če upravnik najkasneje v 10 dneh od vplačila posameznega etažnega lastnika odvede sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na poseben transakcijski račun rezervnega sklada.
Z denarjem strogo namensko
Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Upravljati jih mora strogo namensko. Lahko jih naloži samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup državnih obveznic ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.
Upravnik je lahko tudi omejen pri gospodarjenju s sredstvi rezervnega sklada. Etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev namreč dogovorijo, da lahko sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažni lastniki določijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.
Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
Pogosto se pojavljajo različne interpretacije v povezavi s samo definicijo nujnih vzdrževalnih del. Tu gre za tista vzdrževalna dela, ki sicer niso predvidena v samem načrtu vzdrževanja, vendar bi bilo z njimi nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam.
Kako z neplačniki?
V praksi se dogaja, da nekateri stanovalci (etažni lastniki) ne plačujejo zneskov v rezervni sklad. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Pomembno pa je poudariti, da se poziv upravnika šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.
Konkretno to pomeni, da lahko upravnik zoper neplačnika prispevka v rezervni sklad na osnovi takega pisnega poziva sproži izvršbo (na podlagi verodostojne listine), s katero lahko sorazmerno hitro doseže poplačilo svojih terjatev, neplačnik pa bo moral poleg prispevka, ki ga je dolžan nameniti za rezervni sklad, posledično poravnati tudi stroške izvršilnega postopka.
Etažni lastniki sicer ne morejo zahtevati vračila zneskov, vplačanih v rezervni sklad.
