Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc – december 2012

Dobro je vedeti | dec. '12

Služnost poti
Bralka je od staršev dobila parcelo. V pogodbi je zapisano, da ima tudi pravico vožnje prek zemljišča, ki je ostalo v lasti njenih staršev. Kasneje so starši umrli in lastnik te parcele pa je zdaj tudi bralkin nečak. Zanima jo, ali ima še pravico voziti prek sosednjega zemljišča in ali bodo imeli to pravico tudi njeni nasledniki.
Bralka je k pismu priložila pogodbo, ni pa napisala, ali je pravica vpisana v zemljiško knjigo ali ne in ali pot uporablja ali ne. Če je služnost poti vpisana v zemljiško knjigo in jo bralka od podpisa pogodbe naprej uporablja, potem sprememba lastništva sosednje parcele ni pomembna. Bralka ima in tudi njeni nasledniki bodo imeli pravico uporabe te poti. Na služnostno pravico poti, ki je vpisana v zemljiško knjigo in se uporablja, ne vpliva niti sprememba lastništva gospodujočega zemljišča (zemljišča bralke) niti sprememba lastništva služečega zemljišča (zemljišča, ki je zdaj v lasti nečaka).
Če služnost ni vpisana v pogodbo, vendar pa jo kljub temu uveljavljajo, je bralka upravičena še naprej uporabljati pot, pa tudi njeni nasledniki jo bodo lahko uporabljali. Pravica uporabe namreč izhaja iz dovoljenja staršev (pogodbe) in dejanskega uveljavljanja služnosti v trajanju več kot deset let. Nečak bi lahko preprečil uporabo služnosti le v primeru, če bi dokazal, da ob nastopu lastništva ni vedel za pot, kar pa v praksi pomeni, da je mogoče preprečiti nadaljnjo služnost le, če pot v naravi ni vidna in se v resnici poraja dvom, ali pot sploh je ali je ni.
Če je služnost vpisana, vendar pa se ne uveljavlja, lahko nečak zahteva, da se služnost odpravi. Služnost poti je namreč namenjena temu, da je z njo zagotovljen dostop do nepremičnine, ki sicer nima lastnega dostopa z javne ceste. Če se torej služnost vsa ta leta ni uveljavljala (pogodba je bila sklenjena pred več kot 40 leti), potem očitno ni potrebna in nečak lahko prepreči, da bi se začela uporabljati šele zdaj, prav tako pa lahko zahteva tudi izbris služnosti iz zemljiške knjige.
Če služnost ni niti vpisana niti se ne uveljavlja, nečak ni dolžan dovoliti, da bi se začela uporabljati zdaj. Dejstvo, da je bila pogodba sklenjena z drugimi osebami (bralkini starši) in ne z nečakom ter upoštevaje morebitno dejstvo, da se ni uveljavljala, je dovolj, da nečak zavrne začetek uveljavljanja služnosti.
Predpisi, ki urejajo nepremičnine in zemljiško knjigo, dajejo vpisanim pravicam v zemljiško knjigo poseben položaj, ki je bistveno drugačen kot pri pravicah, zapisanih v pogodbah. Pogodba praviloma učinkuje le med podpisniki pogodbe, v zemljiško knjigo vpisana pravice pa med vsemi in ne le ne le med podpisniki pogodbe, ki je bila podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Solastništvo
Bralec je skupaj s sestro solastnik hiše in zemljišča. Oboje bi rad prodal, a se sestra s tem ne strinja. Želi namreč, da bi se v hišo vselila njena hči, s čimer pa se ne strinja bralec. Zanima ga, ali lahko sestro prisili, da bosta hišo in zemljišče prodala, ali pa doseže vsaj to, da bo sestra odkupila njegov delež.
Bralec ne more prisiliti sestre, da bi skupaj prodala hišo in zemljišče, niti ne tega, da bi odkupila njegov delež. Lahko pa poskusi sam prodati svoj delež, če mu bo seveda uspelo najti kupca, ki bi bil pripravljen kupiti polovični solastniški delež. V tem primeru pa mora obvestiti sestro, da je našel kupca, ter o ceni, za katero je kupec pripravljen kupiti solastniški delež. Obvestilo mora biti pisno in poslano sestri s priporočeno pošto ali pa mora sestra podpisati, da je prejela obvestilo. Sestra ima namreč kot solastnica predkupno pravico, kar pomeni, da lahko v roku 30 dni izjavi, da bo sama kupila bratov solastniški delež, in to za enako ceno in pod enakimi prodajnimi pogoji kot morebitni kupec. Če bo sestra uveljavljala predkupno pravico, mora bralec nepremičnine prodati njej (za enako ceno).
Bralec lahko pri sodišču zahteva delitev nepremičnin. Postopek je sicer precej dolgotrajen, vendar na koncu sodišče bodisi razdeli nepremičnine v naravi ali jih proda na dražbi in med solastnike razdeli kupnino po njihovih solastniških deležih.
Sestra lahko dovoli svoji hčeri, da prebiva v hiši, vendar le v obsegu, ki ustreza njenemu solastniškemu deležu. Poenostavljeno povedano, hči se lahko vseli v polovico hiše in uporablja polovico zemljišča, če je to fizično mogoče in če sta se bralec in njegova sestra dogovorila o tem, katere dele hiše in zemljišča lahko uporablja vsak od njiju. Če ti pogoji niso izpolnjeni, se morata s hčerino vselitvijo strinjati oba solastnika, pri čemer lahko vsak zahteva najemnino za svoj delež ali pa se ji odpove. O najemu je treba skleniti pisno najemno pogodbo. Ker je najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, zelo težko odpovedati, je smiselno, da skleneta najemno pogodbo za določen čas. Če pa bi se hči brez bralčevega soglasja vselila v celotno hišo, lahko s tožbo zahteva, da se izseli iz njegovega dela.