Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
SKLEPANJE NAJEMNE POGODBE
Bralka bi stanovanje oddala v najem, ker se je sin, ki je do zdaj živel v njem, odselil v tujino. Zanima jo, na kaj mora paziti pri sklepanju najemne pogodbe.
Seveda je dobro, da najdemo najemnika, ki je urejen in daje videz, da ne bo povzročal škode ali težav in ima dovolj dohodkov za plačevanje najemnine in stroškov. Pri najemni pogodbi pa je najpomembnejše, da je sklenjena v pisni obliki in so v njej urejena bistvena vprašanja najema. Treba je napisati, kaj je predmet najema, za koliko časa se daje v najem, kolikšna je najemnina, katere stroške, vezane na stanovanje, krije najemnik in katere lastnik stanovanja in kdo poleg najemnika še lahko živi v stanovanju. Predmet najema se navadno opiše z naslovom stavbe, v kateri je stanovanje, številko stanovanja, navedbo števila sob, kopalnic, balkonov, garažnih prostorov … Zaradi precej togih pravil glede odpovedi najemnega razmerja je smiselno, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas, se pravi do fiksno določenega datuma. Ko se ta datum približuje, se lahko najemnik in najemodajalec dogovorita za podaljšanje najema. V pogodbi je navadno določeno, da stroške rednega obratovanja, se pravi stroške vode, elektrike …, nosi najemnik. Najemodajalec oziroma lastnik pa skoraj vedno nosi stroške rezervnega sklada in naložbenih del v stavbi, saj se s temi deli povečuje oziroma ohranja vrednost nepremičnine. Smiselno je, da je o najemni pogodbi obveščen tudi upravnik stavbe, če ga ta ima, tako da ta račune za stroške obratovanja izstavlja neposredno najemniku. V pogodbi mora biti tudi določeno, kdo poleg najemnika, ki je sklenil pogodbo, še lahko živi z njim v stanovanju. Če namreč najemnik krši to določbo in na primer stanovanje daje v podnajem ali omogoča uporabo še drugim, je to razlog za odpoved najemne pogodbe. Izjema je, če najemnik dobi otroka, ki živi z njim v stanovanju – to namreč ni razlog za odpoved najemne pogodbe.
V najemno pogodbo se dostikrat doda tudi določilo, da je najemnik dolžan plačati pogodbeno kazen, če se po izteku pogodbe ne izseli iz stanovanja. Takšna kazen se obračuna po dnevih zamude.
Najemno pogodbo je mogoče skleniti tudi v obliki notarskega zapisa, kar je nekoliko dražje. Prednost pa je, da po izteku najema ni treba vložiti tožbe, če se najemnik ne želi izseliti, pač pa je mogoče takoj vložiti predlog za izvršbo, v kateri se zahteva, da sodišče opravi deložacijo bivšega najemnika. Morda velja še opozoriti, da mora lastnik najemniku izročiti energetsko izkaznico za stanovanje oziroma objekt, če je najemno razmerje sklenjeno za eno leto ali več.
KATALOŠKA PRODAJA
Bralka je prek kataloške prodaje naročila jopo. A ko je prejela paket, je ugotovila, da jopa ni takšna, kot se je zdela v reklami, občutek ima, da je tudi precej slabe kakovosti. Bralka bi izdelek rada vrnila in dobila denar nazaj.
Prodaja na daljavo, kamor spadajo prodaje po spletu, telefonu, kataloška prodaja ipd., ima določene posebnosti, s katerimi se poizkuša zavarovati kupca. Prodajalec mora kupcu zagotoviti podatke o tem, kje dejansko posluje, kako in v kolikšnem času lahko kupec vrne izdelke, ali kupec krije stroške poštnine za vračilo izdelkov in ali gre za prodajo, pri kateri kupec nima pravice do odstopa od nakupa. Kupec, ki kupuje na daljavo, ima praviloma pravico, da od nakupa odstopi, četudi z izdelkom ni nič narobe. Ureditev namreč izhaja iz predpostavke, da smo dejansko sposobni oceniti, ali izdelek želimo ali ne šele, ko ga dobimo v roke. Kupec, ki kupi izdelek na daljavo, ima praviloma možnost, da odstopi od nakupa, ne da bi imel za to poseben razlog, torej samo zato, ker se je premislil. O tem obvesti prodajalca in izdelek vrne.
Ne more pa kupec te pravice uveljavljati v vseh primerih. Tako ne more na primer brez utemeljenega razloga odstopiti od nakupa blaga, ki je bilo izdelano po njegovih željah, ne more odstopiti od nakupa izdelka, če je že odprl varnostni pečat avdio- ali videoposnetkov ali računalniških programov, če gre za naročilo časopisov in revij, zapečatenega blaga, ki ni primerno za vračilo zaradi varovanja zdravja ali higienskih vzrokov, in podobno.
Rok, v katerem lahko kupec vrne blago brez posebnega razloga, je praviloma 14 dni od prejema, lahko je tudi daljši. Opozoriti pa velja, da ta rok ne velja v vseh državah, tako da je treba biti pri nakupu iz tujine še posebej pozoren. Zelo pomembno je tudi, ali prodajalec krije stroške poštnine za vračilo blaga ali ne. Nemalokrat se namreč zgodi, da je poštnina zelo visoka v primerjavi z vrednostjo izdelka, zato se ni smiselno odločiti za vračilo kupljenega.
Bralka ima možnost, da naročeno jopo vrne, ne da bi ji bilo treba navesti razloge, če še ni potekel rok za vračilo. Po poteku roka pa lahko zahteva odpravo napake ali zmanjšanje kupnine, če izdelek nima oglaševanih ali standardnih lastnosti. Zadnje je precej bolj zapleteno, saj bo morala bralka dokazati, da gre za blago nestandardno slabe kakovosti in podobno, kar je nemalokrat težko, če že ne nemogoče dokazati.
SVETOVALNI TELEFON:
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 6. in 13. junija, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
