Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc – junij 2013

Dobro je vedeti | jun. '13

Izpolnitev sodne poravnave
Bralka je pred več kot dvajsetimi leti sklenila sodno poravnavo, v kateri sta si s solastnikom razdelila stavbo in dvorišče. Zapisala sta, da bosta nekoč uveljavila tudi etažno lastnino, vendar do tega vse do danes še ni prišlo. Solastnik bi zdaj rad uveljavil etažno lastnino, dvorišče pa razdelil v skladu s sodno poravnavo. Bralko zanima, ali mora pristati na to.
Sodna poravnava je izvršljiva le deset let. To pomeni, da ima vsaka stranka možnost, da doseže izpolnitev poravnave tudi na način, da zoper tistega, ki poravnave ne spoštuje, vloži izvršilni predlog. V primeru izvršbe nato sodišče s kaznimi in z drugimi izvršilnimi dejanji prisili stranko, ki ne spoštuje poravnave, da se izvede tudi poravnava. V primeru, ki ga opisuje bralka, je to že zamujeno.
Vendar pa dejstvo, da solastnik ni prisilil bralke k spoštovanju poravnave s pomočjo izvršbe, še ne pomeni, da si bralka lahko prilasti dvorišče. Pomeni le, da bo zdaj verjetno prišlo do novih postopkov.
Iz bralkinega pojasnila, da etažna lastnina ni bila uveljavljena in dvorišče ni bilo razdeljeno, čeprav je bilo tako navedeno v poravnavi, sklepam, da sta bralka in drugi solastnik očitno še vedno solastnika z idealnimi deleži celotne stavbe in dvorišča. To pa pomeni, da bodisi bralka ali drugi solastnik lahko kadarkoli na sodišču vložita predlog za sodno uveljavitev etažne lastnine. V tem postopku sodišče s pomočjo izvedenca evidentira nepremičnino in jo razdeli po idealnih deležih (določi vsakemu toliko prostorov v izključno last, da se čim bolj približa deležu, ki ga ima posamezen solastnik na celoti). V primeru, ki ga opisuje bralka, pri tem upošteva tudi sklenjeno sodno poravnavo, saj je z njo že določeno, katere prostore naj bi dobi posamezni solastnik.
Podobno velja tudi za dvorišče. Če je mogoče, sodišče tudi dvorišče po delih razdeli v izključno last posameznega solastnika glede na solastniške deleže. Večkrat pa taka delitev ni možna, ker preprosto ni mogoče zagotoviti funkcioniranja stavbe, če bi dvorišče pregradili na dele. V takem primeru dvorišče ostaja v solastnini. Če pa je delitev fizično možna, pa gre praviloma vsakemu od solastnikov toliko metrov dvorišča, kolikor je njegov solastniški delež. Možne so tudi različne kombinacije solastnine in izključne lastnine, kar je odvisno od dejanskih razmer.
Bralka celotnega dvorišča ni mogla priposestvovati in s tem postati lastnica večjega deleža, kot ji gre glede na njen solastniški delež, saj je vsa ta leta vedela, da ni lastnica celotnega dvorišča, pač pa le solastnica. Priposestvuje namreč lahko le tisti, ki stvar uporablja določeno število let v dobri veri, da je njegova, lastnik pa se temu ne upre.

Priposestvovanje zemljišča
Bralka je lastnica kmetijskih zemljišč, ki jih že nekaj let uporablja sosed na podlagi njunega ustnega dogovora. V zadnjem letu je sosed zemljišča temeljito očistil in izboljšal, zato je bralko začelo skrbeti, da bo nekoč zatrjeval, da so zemljišča njegova in da jih je priposestvoval.
Zemljišče lahko priposestvuje le tisti, ki ga, misleč, da je lastnik, dobroverno uporablja vsaj deset let, dejanski latnik pa se temu ne upre.
V primeru, ki ga opisuje bralka, sosed ne more priposestvovati njenih zemljišč, saj ve, da ima nepremičnine le v najemu. Vendar naj opozorim, da je na podlagi ustnih dogovorov težko dokazovati, da je obstajal dogovor o najemu. Prav to pa je bistveno v morebitnem sporu. Če bo namreč sosed začel trditi, da se nista nikoli dogovorila za najem in da sploh ni vedel, da je zemljišče last bralke, pač pa je zavoljo nekega razloga mislil, da je njegovo, bo presoja besede zoper besedo odločila o tem, ali je bil dobroveren lastniški posestnik ali ne, in s tem ali je priposestvoval nepremičnino ali ne.
Temu se lahko bralka izogne s tem, da s sosedom sklene pisno najemno pogodbo. S tako pogodbo bo namreč zlahka dokazala, da je sosed vedel, da ne more biti lastnik, pač pa le najemnik. Če pa ni pisne pogodbe, bo morala v morebitnem sporu dokazovati obstoj najemnega razmerja, denimo s pričami, z dokazili, da ji je plačeval določeno najemnino in podobno, kar je vse seveda zahtevnejše od predložitve pisne najemne pogodbe. Čeprav je ustna pogodba dovolj, je pisna pogodba boljša, saj v morebitnem sporu precej olajša dokazovanje.