Vaš svetovalec – mag. Janez Tekavc – februar 2014
Osebna služnost
Bralka ima dve stanovanji, v enem živi sama, v drugem pa sin z družino. Ker se veliko govori o davku na nepremičnine in o tem, da je davek nižji, če ima sin osebno služnost, jo zanima, kaj to pomeni in kako jo lahko uveljavi.
Osebne služnosti so užitek, raba in služnost stanovanja. Osebna služnost je pravica imetnika (bralkinega sina), da uporablja tujo stvar (bralkino stanovanje), in je lahko dogovorjena najdlje do njegove smrti. Preneha lahko le zavoljo treh razlogov, in sicer: ko poteče čas, za katerega je bila uveljavljena, če se ji imetnik odpove ali če je stvar uničena. Bralka kot lastnica pa ne more sama in enostransko odpovedati služnostne pogodbe. Pogodba tudi ne preneha, če se spremeni lastnik nepremičnine in če je služnost vpisana v zemljiško knjigo.
Užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar, pri čemer se lahko njeno uveljavljanje prenese tudi na drugega. To pomeni, da lahko imetnik (sin) zapusti stanovanje in se odloči, da ga bo namesto njega uporabljal kdo drug, česar pa bralka kot lastnica ne more preprečiti. Užitkarja bremenijo tudi stroški rednega vzdrževanja ter davki, ki izvirajo iz nepremičnine, lastnika pa bremenijo stroški, ki presegajo redno vzdrževanje.
Raba v nasprotju z užitkom imetniku ne daje pravice, da bi njeno uveljavljanje prenesel na drugo osebo. Vse drugo pa velja podobno kot pri užitku.
Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje za potrebe imetnika služnosti in njegove družine. Tudi uresničevanja te pravice ni mogoče prenesti na drugo osebo. Tudi pri tej pravici glede preostalega velja podobno kot pri užitku.
Osebna služnost se uveljavlja s pogodbo, na kateri mora bralka kot lastnica notarsko overiti svoj podpis, pogodbo pa je treba vpisati v zemljiško knjigo. Strošek uveljavitve služnosti po navadi ni majhen, bralka ga lahko zmanjša s tem, da sama sestavi pogodbo, če seveda to zna, če pa ne zna, je bolje, da poišče strokovnjaka, saj utegnejo biti zapleti zavoljo napačne pogodbe še veliko dražji, kot je strošek sestave pogodbe.
Spričo splošnega prepričanja, da vpisana osebna služnost povzroči, da je stanovanje obdavčeno z nižjo davčno stopnjo, kot če v njem živijo družinski člani brez kakršnekoli pogodbe, pa je treba povedati, da zakon poleg osebne služnosti dodaja še en pogoj, in sicer, da mora imeti služnostni upravičenec na dan 1. januar leta, za katerega se odmerja davek, v stanovanju, v katerem ima osebno služnost, tudi prijavljeno stalno prebivališče in gre torej za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino. Zakon še pravi: »Če ima nepremičnino v lasti več solastnikov ali skupnih lastnikov, se za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino šteje delež nepremičnine solastnika ali idealni delež skupnega lastnika, ki ima na njej prijavljeno stalno prebivališče. Za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se šteje tudi nepremičnina, v kateri je v letu pred letom, za katerega se davek odmerja, v evidenci trga nepremičnin v skladu s predpisi, ki urejajo množično vrednotenje nepremičnin, najmanj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddajanje na prostem trgu.«
V primeru osebne služnosti zavezanec za plačilo davka ni več lastnik, pač pa imetnik osebne služnosti.
Davčna stopnja za tako imenovane rezidenčne nepremičnine je 0,15 odstotka posplošene vrednosti, ki izhaja iz evidenc Geodetske uprave (GURS), za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine pa 0,50 odstotka posplošene vrednosti.
Zakon o davku na nepremičnine lahko preberete tudi na spletni strani http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=2013101&stevilka=3676
Ker osebna služnost zelo poseže v lastninsko pravico, bralki svetujem, da razmisli, ali res želi sprejeti tako resne posledice. Stanovanja, ki je obremenjeno z osebno služnostjo, po navadi ni mogoče prodati za normalno ceno, služnosti pa tudi ni mogoče odpovedati niti tedaj, če bi sin pokazal hudo nehvaležnost, kot tudi ne v primeru, da bi bralka nujno potrebovala to stanovanje. Morda bi razmislila še o tem, da bi lahko sin brez služnostne pogodbe in vseh posledic, ki jih ta prinaša, kril vsaj strošek davka, če že brezplačno uporablja njeno stanovanje.
Kje shraniti oporoko?
Bralec sprašuje, kje se sme hraniti oporoko.
Oporoka se lahko hrani kjerkoli. Lahko jo hranite doma, lahko jo izročite v hrambo prijateljem, odvetnikom, notarjem ... Bistveno je, da jo hrani oseba, ki ji zaupate in za katero veste, da jo bo predložila sodišču, ko bo čas za to. Če je oporoka shranjena pri odvetniku ali notarju, je hrambo treba plačati, na drugi strani pa je notar ali odvetnik dolžan oporoko registrirati v centralnem registru oporok. Registracija ne pomeni, da bi bila oporoka zaradi tega kaj bolj veljavna ali da je ne bi smeli spremeniti, pač pa služi le temu, da lahko sodišče ob smrti preveri, ali je oporoka registrirana, in če je, pozove odvetnika ali notarja, da jo predloži sodišču.
