VAŠ SVETOVALEC – MAG. JANEZ TEKAVC: Odločanje etažnih lastnikov
Bralec je eden od etažnih lastnikov v stanovanjskem bloku. Pred časom je upravnik zaradi nesklepčnosti zbora stanovalcev razdelil med lastnike glasovnice o povečanju rezervnega sklada, saj je potrebno opraviti določena popravila, kar pa bo zahtevalo večja sredstva. Bralec je presenečen, ker je upravnik kljub temu, da je bila glasovnica le ena in je bilo na njej mogoče obkrožiti le enkrat "za" ali "proti", izračunal dva različna rezultata, in sicer za predlog, da se opravijo vzdrževalna dela, večino 54 odstotkov, za povečanje rezervnega sklada pa večino 51 odstotkov. Bralca zanima, ali mora res plačevati dodatna sredstva v rezervni sklad. Presenečen je tudi, da kar nekaj mesecev niso izvedeli, kakšni so bili rezultati glasovanja.
Kadar se etažni lastniki večstanovanjske stavbe odločajo o predlogu sklepa s podpisovanjem glasovnice, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva, ko ga je podpisal prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Rok za glasovanje je bil verjetno tri mesece od dneva, ko je prvi od etažnih lastnikov poslal upravniku svojo glasovnico. To je verjetno tudi razlog, da je trajalo tako dolgo, da so etažni lastniki dobili poročilo upravnika izidu glasovanja.
Za konkretne predloge o določenih vzdrževalnih delih, o tako imenovanih poslih rednega upravljanja, mora upravnik pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Pri tem je treba poudariti, da to ne pomeni, da mora s predlogom vzdrževalnih del soglašati več kot polovica etažnih lastnikov, pač pa, da mora za ta predlog glasovati toliko solastnikov, da njihovi solastniški deleži predstavljajo več kot polovico solastniških deležev stavbe. Upoštevajo pa se deleži, kot so vpisani v zemljiški knjigi. Lastniki večjih stanovanj imajo tako po navadi večjo glasovalno težo kot lastniki manjših stanovanj, saj je solastniški delež po navadi izračunan na podlagi površine stanovanj v primerjavi s površino vseh stanovanj v večstanovanjski stavbi.
Izid glasovanja težko ocenjujem, saj bi ga bilo mogoče preveriti le z vpogledom v glasovnice, ki so jih poslali etažni lastniki. Dejstvo, da je izid različen, čeprav je bila glasovnica le ena, lahko kaže na nepravilnosti, lahko pa kaže tudi na to, da so določeni lastniki nanje izrecno napisali, da soglašajo s predlaganimi vzdrževalnimi deli, niso pa pripravljeni plačevati dodatnih sredstev v rezervni sklad, pač pa bodo plačali vzdrževanje takrat, kot bo prišlo do teh del. Verjetno bo še najbolje, da se bralec poveže z upravnikom in od njega zahteva pojasnila.
Občinska cesta
Prek zemljišča, ki je last bralke, namerava občina zgraditi cesto. Bralko zanima, ali to lahko naredi brez njenega soglasja.
Občine imajo pristojnost, da s soglasjem pristojnih ministrstev in drugih nosilcev urejanja prostora določajo način njegove uporabe, se pravi, da določajo, na katerih zemljiščih je na primer dovoljeno graditi hiše, kje večstanovanjske stavbe, pa industrijske objekte in podobno. Občine tudi določajo, kje se bodo gradile ceste. Za prostorsko načrtovanje občina ne potrebuje soglasja lastnikov zemljišč, ki jih zadevajo prostorski predpisi, mora pa predlog takega načrta javno razgrniti ter se nato izreči o pripombah, ki so jih imeli posamezniki.
Na podlagi sprejetega prostorskega akta občina ne more kar zgraditi ceste, pač pa mora pred tem odkupiti zemljišče, na katerem naj bi zgradili cesto. Preden bo občina res začela z gradnjo, bo naši bralki morala poslati ponudbo za odkup zemljišča. Če se bralka s ponudbo ali s ponujeno ceno ne bo strinjala in ne bo prodala zemljišča, lahko občina začne s postopkom razlastitve, pri čemer pa mora dokazati, da obstaja tako imenovani javni interes za odkup zemljišča – gradnjo ceste. O predlogu za razlastitev odloča upravna enota, o pritožbi zoper odločitev upravne enote pa ministrstvo za okolje in prostor. Zoper to odločitev je mogoče vložiti upravni spor na Upravno sodišče Republike Slovenije.
Bralka torej ne bo kar čez noč ostala brez svoje parcele, pač pa bodo začeli graditi cesto le, če bo zemljišče, potrebno za gradnjo ceste, bralka prodala občini ali pa bo zaradi zagotavljanja javnega interesa izdana razlastitvena odločba.
TELEFONSKO SVETOVANJE 12. OKTOBER
