Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc marec 2011

Dobro je vedeti | mar. '11

Solastništvo nepremičnine
Bralka je po pokojnem možu skupaj z njegovo hčerko iz prvega zakona podedovala hišo. Zanima jo, ali lahko tudi hči pokojnega moža uporablja hišo, v kateri doslej ni živela, ter ali mora odkupiti delež, ki je šel moževi hčerki, ali pa jo mora izplačati.
Dediči podedujejo vse premoženje zapustnika. Sodišče vsakemu od dedičev prizna idealni delež pri vsaki stvari, ki sodi v zapuščino. Do take delitve ne pride le, če je z oporoko določeno drugače ali če se dediči na zapuščinski obravnavi dogovorijo drugače in o tem sklenejo dedni dogovor.
Lastnik ali solastnik lahko nepremično uporablja sorazmerno s svojim deležem in sorazmerno s tem deležem tudi nosi stroške nepremičnine. Hči pokojnega moža ima kot solastnica pravico, da se vseli v hišo, če hiša to omogoča. Če bralka tega ne bi dovolila, bi lahko hči pokojnega moža vložila tožbo in sodišče bi praviloma ugodilo takemu zahtevku. Ne sme pa se hči pokojnega moža na silo vseliti v hišo, čeprav je njena solastnica.
Hči pokojnega moža je na drugi strani kot solastnica dolžna prispevati tudi k stroškom vzdrževanja. Tovrstna zahteva pa ponavadi povzroči prepire, vendar obveznost zaradi tega ne ugasne. Opozoriti kaže le na to, da med stroške, ki jih krije solastnik, čeprav ne živi v hiši, sodijo zgolj stroški, ki so povezani z uporabo stavbe in zagotavljajo njen obstoj. Mednje ne sodijo stroški, ki jih je povzročil kateri drugi solastnik (poraba vode, elektrike …), čeprav ima dobavitelj teh dobrin (vode, elektrike) pravico terjati naročnika odjema, nato pa se morata naročnik in dejanski uporabnik med seboj dogovoriti, kdo bo kril te stroške.
Če obe solastnici hiše svojih solastniških deležev ne moreta skupaj uporabljati, lahko ena od solastnic predlaga drugi, da odkupi njen delež, vendar druga od solastnic deleža ni dolžna odkupiti.
Ker je do solastnine prišlo zaradi dedovanja, naj poudarim, da dediči niso dolžni sodedičem izplačati vrednosti njihovih dednih deležev, lahko pa jih izplačajo, če se s tem strinjajo in če želijo na tak način urediti lastništvo.
Hči pokojnega moža bi bila upravičena do izplačila svojega dednega deleža le v primeru, če bi se naša bralka in njena pastorka o tem izrecno sporazumeli. Bralka bi torej s pastorko morala skleniti pogodbo in bi morala o takem dogovoru obvestiti sodišče ob zapuščinski obravnavi, tako da bi ga sodišče upoštevalo ob izdaji sklepa o dedovanju.
Če bi se sporazumeli, da bo pastorki plačala določen znesek v zameno za to, da ta prenese svoj delež na hiši na bralko, bi bila bralka morala plačati dogovorjeni znesek v roku, ki bi bil določen v takem dogovoru. Zamudne obresti začno teči naslednji dan po izteku roka za plačilo. Obresti se praviloma obračunavajo v višini zakonitih zamudnih obresti, pri čemer pa naj poudarim, da so bile te obresti v minulih letih zelo visoke, zdaj pa so bistveno nižje in znašajo 9 odstotkov na leto.
Če se bralki in hčeri pokojnega moža ne bo uspelo sporazumeti in bo hči pokojnega moža na vsak način hotela prodati delež na hiši, bo to lahko storila. Solastniški delež je, če ni drugače dogovorjeno, namreč mogoče prodati. Drugi solastnik praviloma ne more preprečiti prodaje, lahko pa uveljavlja svojo predkupno pravico. Predkupni upravičenec ima namreč pravico zahtevati od prodajalca, da ta proda stvar njemu za enako ceno, kot jo je bil pripravljen plačati tretji. Predkupna pravica se uveljavi tako, da upravičenec v roku 30 dni obvesti solastnika kot prodajalca, da uveljavlja predkupno pravico, ter hkrati tudi položi kupnino za nakup.
Če ne bo prodaje deleža in če ne bo prišlo do vselitve v hišo, niti se ne bo našla kaka druga rešitev, lahko hči pokojnega moža zahteva, da sodišče poskuša dele hiše fizično razdeliti med solastnike. Če pa tudi tako imenovana fizična delitev ne bi bila uspešna, lahko sodišče odredi prodajo hiše na dražbi. V tem primeru in pod pogojem, da bo dražba uspešna, bosta naša bralka in hči pokojnega moža dobili sorazmerni del kupnine glede na svoje solastniške deleže. Postopek delitve pa je po svoji naravi precej neprijeten, tako da bi bilo verjetno hitreje in ceneje zadevo rešiti s pogovorom med solastnicama.