Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc - september 2011
Solastništvo stanovanja
Bralec je skupaj z bratom solastnik stanovanja na Obali, ki sta ga podedovala po starših in ga več let uporabljata za dopust. Zaradi starosti bralec stanovanja ne more več uporabljati in bi rad svoj del prodal bratu. Brat deleža ne želi kupiti, zahteva pa od bralca, da krije polovico stroškov za stanovanje. Bralca zanima, ali brat ravna prav.
Bralec in njegov brata sta solastnika vsak do polovice stanovanja. Spričo tega sta oba dolžna nositi tudi stroške za stanovanje, vendar le tiste stroške, ki so vezani na stanovanje in ne na njegovo uporabo. To pa so, na primer, stroški upravnika, stroški rezervnega sklada, fiksni stroški za elektriko in vodo (priključnina), ki jih morata poravnati vsak polovico. Stroške, ki so vezani na uporabo stanovanja (porabljena voda, porabljena elektrika ,...), pa bi moral nositi tisti, ki je povzročil stroške. Dobro bi bilo, da bi se bralec pogovoril z bratom in bi tako uredila delitev stroškov. Če pa dogovora ne bi dosegla, pa kaže razmisliti, ali so stroški sploh tolikšni, da je smiseln spor.
Bralec ne more prisiliti brata, da kupi njegov delež stanovanja, čeprav ga sam ne potrebuje več. Teoretično lahko bralec proda svoj polovični delež, a je v praksi za takšno prodajo težko najti kupca. Če bo bralec začel resno prodajati svoj delež, bo morda s tem prisilil brata, da bo tudi on resno razmislil, kakšni so njegovi nameni s stanovanjem. Morda se bosta nato lahko dogovorila, da brat kupi del, ki ga ima v lasti naš bralec. Morda pa se bosta dogovorila, da skupaj prodata stanovanje in si razdelita kupnino. To je po navadi najboljša rešitev.
Je pa tudi tretja možnost. Tako bi lahko bralec predlagal, da stanovanje razdeli sodišče. Delitev solastnine se na predlog kateregakoli od solastnikov izpelje v nepravdnem postopku. Sodišče najprej preveri, ali je mogoče stvar razdeliti v naravi, in če je takšna delitev mogoča, jo sodišče tudi fizično razdeli. Če pa deli niso enakovredni solastniškim deležem, sodišče naloži tistim solastnikom, ki so dobili več, kot jim gre, da drugim izplačajo razliko v vrednosti. Takšna - fizična delitev je ponavadi možna pri večjih zemljiščih ter hišah, kjer je mogoče funkcionalno ločiti prostore, ali pri stvareh, ki se po svoji naravi lahko delijo. Pri stanovanjih fizična delitev največkrat ni možna, kot se bo verjetno izkazalo tudi v primeru, ki ga opisuje naš bralec. V takih primerih pa se stvar tako imenovano "civilno deli".
V primeru civilne delitve sodišče ugotovi vrednost stvari, jo proda na dražbi in kupnino razdeli med solastnike v skladu z njihovimi solastniškimi deleži. Na predlog solastnika pa se lahko sodišče tudi odloči, da namesto prodaje stvar v celoti prisodi enemu izmed solastnikov, vendar pod pogojem, da drugim solastnikom plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo je določilo sodišče. Če se bo brat odločil uveljavljati to upravičenje v nepravdnem postopku, bo pridobil lastninsko pravico s pravnomočnostjo odločbe ter bo dolžan najkasneje v roku treh mesecev od pravnomočnosti odločbe izplačati našemu bralcu sorazmerni del vrednosti stanovanja skupaj z obrestmi.
Opozoriti pa je treba, da je delitev s pomočjo sodišča ponavadi dolgotrajna in draga, tako da bi vsekakor kazalo razmisliti o dogovorni prodaji stanovanja kot celote ali pa, da bralčev brat odkupi stanovanje. Morda ne bi bil odveč tudi razmislek o tem, da bralec stanovanje proda ali podari komu od svojih bližnjih (otroci, vnuki). Če bo bralec stanovanje prodal, ima brat predkupno pravico, če pa ga bo podaril, brat spremembi lastništva ne bo mogel nasprotovati. Pri prodaji namreč predkupni upravičenec (solastnik) lahko izjavi, da bo sam kupil solastniški del, ki ga namerava kupiti kdo tretji (pod istimi pogoji, se pravi za enako ceno), pri darilni pogodbi pa te možnosti nima. Če bo bralec našel kupca za svoj delež, mora o tem obvestiti brata (kot solastnika), ta pa ima nato možnost, da v roku 30 dni izjavi, ali bo uveljavljal predkupno pravico. Če bo uveljavljal predkupno pravico, mora v roku teh 30 dni kupnino tudi plačati.
