Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc oktober 2011

Dobro je vedeti | okt. '11

Solastništvo kmetije
Bralka je skupaj z bratom in sestro lastnica kmetije, podedovane po starših. Skrbi, da bi brat zašel v dolgove, zato jo zanima, kako lahko zavaruje svoje premoženje.
S pravnega stališča je premoženje bralke le njen solastniški delež kmetije in ne kmetija kot celota, čeprav je bila nekoč last staršev. Enako velja za brata. Tudi on lahko razpolaga le s svojim solastniškim deležem, čeprav edini živi in dela na kmetiji. Če bi torej brat zašel v dolgove, bi lahko upniki zahtevali poplačilo le iz njegovega premoženja, se pravi iz deleža, ki je bratova last. Deleža naše bralke in njene sestre ne moreta biti predmet izvršbe.
Bralka ne more obvarovati brata pred njegovim načinom življenja in prevzemanjem obveznosti. Če bodo ta dejanja pripeljala do prodaje solastniškega deleža kmetije, ki ga ima brat, bosta bralka in njena sestra imeli položaj predkupnega upravičenca, kar pomeni, da bosta lahko sodelovali na dražbi ter pri tem imeli pravico kupiti solastniški delež za ceno, ki jo bo ponudil najboljši ponudnik. Lahko pa se tej pravici tudi odpovesta, kar pomeni, da bo namesto brata kdo tretji postal solastnik kmetije.
Bralka lahko že zdaj zahteva razdelitev premoženja, tako da predlog vloži na sodišče. Sodišče s pomočjo izvedenca najprej ugotavlja, ali je mogoče nepremičnine fizično razdeliti in za vsakega solastnika oblikovati zaključene celote, katerih edini lastnik postane. Po navadi to pomeni, da eden od solastnikov dobi zemljišča, drugi stavbe in podobno, seveda pa mora vrednost tistega, kar dobi v izključno last, ustrezati višini solastniškega deleža, ki je do tedaj obstajal na celotni kmetiji. Če pa nepremičnin ni mogoče fizično razdeliti, sodišče opravi prodajo na javni dražbi, izkupiček pa se nato razdeli med solastnike po njihovih deležih.
Bralka mora sama presoditi, kateri postopki jo utegnejo bolj obremenjevati ter nato ravnati v skladno s tem. Nikakor pa ne bi bilo odveč, da bi se vsi trije solastniki najprej skušali sami, brez pomoči sodišča, dogovoriti o razdelitvi nepremičnin, ki sestavljajo kmetijo. Verjetno ima brat interes, da ostane v hiši, v kateri živi, bralka in njena sestra pa bi morda razmislili o lastništvu zemljišč ali njihovih delih. Ne nazadnje lahko zemljišča dasta tudi v najem ali pa tako kot doslej dovolita, da jih brat uporablja brezplačno.

Sporno lastništvo zemljišča
Bralka je iz obvestila geodetske uprave izvedela, da je zemljišče, ki ga uporablja sosed, vpisano na njeno pokojno mamo. Bralka se ne spomni, da bi njena mama kdaj uporabljala to zemljišče, ne zdi pa se ji prav, da si ga lastijo sosedje, čeprav ni njihovo. Zanima jo, kaj naj naredi.
Bralka bi vsekakor morala najprej oditi na zemljiško knjigo in tam preveriti, ali je mama res vpisana kot lastnica spornega zemljišča. Podatki o lastništvu, ki jih posreduje geodetska uprava, so namreč le informativni, odločilen pa je vpis v zemljiško knjigo.
Če bi se izkazalo, da je pokojna mati res vpisana kot lastnica nepremičnine, bo po njej najprej treba izpeljati zapuščinski postopek ter v njem predlagati, da to nepremičnino dedujejo njeni dediči. S tem bo nepremičnina dobila nove formalne lastnike.
Lastnik, ki je vpisan v zemljiško knjigo, lahko od kogarkoli, ki uporablja njegovo stvar brez pravne podlage, zahteva, da preneha z uporabo in mu stvar vrne v posest. Zato bi lahko bralka kot nova lastnica zahtevala od sosedov, da ji vrnejo zemljišče. Vendar pa imajo sosedje možnost, da v postopku uveljavljajo priposestvovanje nepremičnine. Za to pa morajo dokazati, da so več kot 10 let nepremičnino uporabljali v dobri veri, da je njihova. Dokazati morajo torej, zakaj so menili, da je nepremičnina njihova.
Odločitev sodišča je tako v našem primeru v dobršni meri odvisna od tega, kaj bodo izpovedale priče in pokazali drugi dokazi. Ker bralka očitno ni niti vedela, da zemljišče ni sosedovo, bi ji vsekakor predlagal, da se najprej odloči, kakšen je njen cilj. Bi rada zemljišče pridobila v posest, ga prodala sosedu ali pa morda le uredila zemljiško knjižno stanje, tako da bo kot lastnik vpisan sosed in bo ta tudi plačeval davke od zemljišča? Če želi doseči le prepis na soseda, sem prepričan, da bo tudi sosed z veseljem sklenil pogodbo. S plačilom kupnine pa bo najbrž teže, saj se sosed verjetno počuti kot lastnik nepremičnine, a še teže bo doseči, da bi sosed zemljišče izročil bralki.