Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc december 2011

Dobro je vedeti | nov. '11

Dedovanje sester
Bralka je skupaj s sestrama podedovala hišo in nekaj zemljišča. Oporoke starši niso naredili, tako da je sodišče v zapuščinskem postopku določilo le idealne deleže, s čimer je bralka postala solastnica vseh nepremičnin. Zdaj bi hišo rada podarila sestri, del zemlje, ki ji gre, pa prodala. Zanima jo, kako naj to naredi.
Bralka lahko svoj solastniški delež pri hiši podari sestri z darilno pogodbo. V njej naj napiše, da svoj delež pri hiši brezplačno podarja sestri, pogodbo pa je nato treba priglasiti za odmero davka in overiti pri notarju, ki nato na podlagi pogodbe opravi vpis spremembe lastništva v zemljiški knjigi.
Darilna pogodba med brati in sestrami je, žal, kar precej obdavčena, tako da se morata s sestro dogovoriti tudi o plačilu davka. Višina davka za darilo med sestrama je odvisna od vrednosti solastniškega deleža hiše:
za darila, vredna do 10.000 evrov, znaša davek 5 odstotkov pogodbene vrednosti;
za darila, vredna med 10.000 in 50.000 evrov, znaša davek 500 evrov in 6 odstotkov pogodbene vrednosti od presežka nad 10.000 evrov;
za darila, vredna med 50.000 in 100.000 evrov, znaša davek 2.900 evrov in 7 odstotkov pogodbene vrednosti od presežka nad 50.000 evrov;
za darila, vredna med 100.000 in 200.000 evrov, znaša davek 6.400 evrov in 8 odstotkov pogodbene vrednosti od presežka nad 100.000 evrov
za darila, vredna med 200.000 in 300.000 evrov, znaša davek 14.400 evrov in 10 odstotkov pogodbene vrednosti od presežka nad 200.000 evrov;
za darila, vredna med 300.000 in 400.000 evrov, znaša davek 24.400 evrov in 12 odstotkov pogodbene vrednosti od presežka nad 300.000 evrov;
za darila, vredna več kot 400.000 evrov, znaša davek 36.400 evrov in 14 odstotkov pogodbene vrednosti od presežka nad 400.000 evrov.
Pogosto se podpisniki darilne pogodbe odločijo, da bodo vrednost darila ocenili zelo nizko, kar pa ni najboljša rešitev, saj lahko davčna uprava sama določi vrednost, če je ta, ki jo napišejo pogodbene stranke, prenizka; po drugi strani pa se razlika med zapisano vrednostjo darila in vrednostjo ob morebitni prodaji šteje za kapitalski dobiček, ki je obdavčen z 20 odstotki.
Spričo tega je vsekakor škoda, da se naša bralka ni že na zapuščinski obravnavi v korist svoje sestre odpovedala dedovanju hiše.
Za prodajo zemljišča pa bi bilo smiselno, da se bralka skupaj s sestrama dogovori o takšni razdelitvi zemljišča, da bo vsaka od sester postala izključna lastnica ene parcele. Če je mogoče razdeliti parcele, sklenejo le pogodbo o razdelitvi solastnine, sicer pa je najprej treba narediti parcelacijo, ki jo opravi geometer, nato pa sestre sklenejo pogodbo o razdelitvi solastnine, s katero bralka postane izključna (100- odstotna) lastnica določenih parcel, njeni sestri pa izključni lastnici drugih parcel. V praksi je namreč precej laže prodati celotno parcelo kot pa posamezne solastniške deleže.
Delitev je tako končana šele, ko solastniki sklenejo med seboj pogodbo o razdelitvi solastnine, v kateri se tudi formalno dogovorijo, katero od novonastalih parcel bo prevzel posamezen solastnik v svojo izključno last. Pogodba o razdelitvi solastnine mora biti sklenjena v pisni obliki, podpise na pogodbi pa je treba notarsko overiti. Notar predlaga vpis sprememb v zemljiško knjigo, s čimer se spremeni dosedanja solastnina pri vsaki izmed novih parcel v izključno lastnino posameznega lastnika. Tako sme vsak izmed solastnikov prodati svojo parcelo komurkoli želi. Drugače je le, če gre za kmetijsko zemljišče, saj v tem primeru poteka prodaja tako, da prodajalec objavi oglas na upravni enoti, nanj pa se lahko oglasijo vsi zainteresirani, pravica do nakupa pa se določi glede na prednostno pravico po zakonu, ki ureja to področje.
Druga možnost pa je, da bralka proda svoj idealni delež, ki ga ima na nepremičnini. Ta možnost je enostavnejša, saj pred tem ni treba izpeljati postopka delitve nepremičnine, vendar pa bo na tak način teže našla kupca, saj bo za večino potencialnih kupcev nakup zanimiv le, da če bodo dobili samostojno parcelo, na kateri bodo izključni lastniki.
Bralka je dolžna o nameravani prodaji najprej pisno obvestiti svoji sestri, ki imata kot solastnici predkupno pravico pri nakupu njenega idealnega deleža. Bralka mora v obvestilu svoji sestri tudi obvestiti o ceni, sestri pa morata v 30 dneh obvestiti bralko, ali namerava katera od njiju kupiti delež. Tista od sester, ki se odloči za nakup, pa mora v roku 30 dni plačati tudi kupnino, ki jo zahteva bralka. Če nobena izmed sester ne bo uveljavljala predkupne pravice, sme bralka svoj delež prodati komurkoli želi, vendar ne ugodneje (za nižjo ceno, daljši plačilni rok,…), kot je navedla v obvestilu, ki ga je poslala solastnicama, se pravi svojima sestrama.
Ker pa se bralka očitno s sestrama dobro razume, vsekakor predlagam, da najprej razdelijo zemljišče, nato pa bralka proda parcelo ali parcele, ki jih bo z razdelitvijo dobila v izključno last.