Vaš svetovalec mag. Janez Tekavc – april 2013

Dobro je vedeti | apr. '13

Delitev stroškov pri solastništvu
Bralec je skupaj z nečakinjo solastnik stanovanja, pri čemer je nečakinja lastnica šestnajstine, bralec pa petnajst šestnajstin stanovanja. Oba sta deleža pridobila z dedovanjem, po mnenju bralca nečakinja neupravičeno. V stanovanju živi le bralec. Nečakinja noče ničesar prispevati k stroškom za vzdrževanje stanovanja, bralca pa zanima, ali bi bila dolžna to storiti.

Solastniki nosijo skupaj stroške stvari, ki jo imajo v solasti, in sicer tako, da stroške uporabe, upravljanja in drugih bremen, ki zadevajo celoto, krijejo v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. V primeru, ki ga opisuje bralec, to pomeni, da mora sam kriti petnajst šestnajstin stroškov, nečakinja pa šestnajstino stroškov.
Vendar je pri tem treba tudi upoštevati, da so po zakonu solastniki upravičeni tudi do koristi, in sicer tako, da ima vsak od solastnikov stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporablja v sorazmerju s svojim idealnim deležem in ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Če kdo stvar v solasti uporablja mimo svojega solastniškega deleža in na škodo drugih solastnikov, je dolžan drugim solastnikom plačati to uporabo. Ker bralec uporablja stanovanje sam, bi bil tako teoretično dolžan plačati nečakinji uporabnino v višini najemnine za šestnajstino stanovanja.
Ker bi bila nečakinja dolžna kriti šestnajstino stroškov za vzdrževanje stanovanja, bralec pa njej najemnino za šestnajstino stanovanja, je najbolj praktična rešitev, da se te terjatve med seboj pobotajo. Sicer pa je smotrno urediti zadeve le, če sta ti dve terjatvi med seboj zelo nesorazmerni (pri čemer je treba upoštevati, da terjatev uporabnine nastaja v manjših zneskih in skozi več let, strošek vzdrževanja pa največkrat v visokem znesku, a le ob posameznih priložnostih).
Ker solastništvo stvari, ki je ni mogoče v naravi razdeliti med solastnike, tako da bi imel vsak zaključeno celoto, po navadi povzroči poslabšanje medsebojnih razmerij, bi bila najbolj praktična rešitev, da bi bralec od nečakinje odkupil njen delež in s tem postal edini lastnik stanovanja, pa čeprav misli, da je delež podedovala neupravičeno. Kaj se je dogajalo pri dedovanju, namreč ni več pomembno. Dejstvo je, da je nečakinja solastnica in bo to tudi ostala, razen če se ne bosta drugače dogovorila. Druga možnost pa je, da stanovanje prodata in si razdelita kupnino v skladu s solastniškimi deleži.

Pravica dosmrtnega užitka in stroški
Brat bralkinega partnerja je podedoval hišo v celoti, njen partner pa je v zapuščinskem postopku pridobil pravico dosmrtnega prebivanja v stanovanju v tej hiši. V stanovanju živi skupaj z bralko. Brat se je zdaj lotil obnove hiše, zaradi česar sta se bralka in njen partner morala začasno izseliti in najeti drugo stanovanje. Bralko zanima, ali sta s partnerjem dolžna prispevati k obnovi hiše in kdo mora kriti najemnino, ki jo morata plačevati za nadomestno stanovanje.
Užitkar mora med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom. Užitkarja bremenijo vsi stroški rabe, kot tudi stvarna bremena in javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Partner bralke mora poskrbeti za stroške rednega vzdrževanja. Drugače pa je glede obnove, saj ne gre več za vzdrževanje, pač pa za izboljšave stvari (popolna prenova hiše). Ti stroški pa bremenijo lastnika. Užitkar je dolžan le dovoliti, da se dela opravijo, kar je bilo v opisanem primeru tudi storjeno, saj sta se bralka in njen partner se začasno izselila iz stanovanja. Če pa bi šlo le za obnovo, ki bi presegala redna vzdrževalna dela, vendar ne bi pomenila izboljšave stvari, bi moral bralkin partner prispevati k vzdrževanju v višini obresti od vrednosti del. Obresti zapadejo v plačilo konec vsakega koledarskega leta, za zadnje leto pa ob prenehanju užitka.
Kar zadeva povračilo najemnine, odgovor ni enoznačen. Lastnik nepremičnine je dolžan užitkarju priznati denarno nadomestilo za čas, ko ni mogoče stanovati v stanovanju. Višina denarnega nadomestila ni določena, bi pa bilo verjetno primerno, da znaša približno toliko, kot bi znašala najemnina za stanovanje, na katerem ima bralkin partner užitek. Če je najeto stanovanje približno enakovredno stanovanju, na katerem ima bralec užitek, potem to verjetno pomeni, da lastnik krije stroške najemnine, če je najeto stanovanje vredno več, pa del najemnine.