Vaš svetovalec – mag. Janez Tekavec – november 2013

Dobro je vedeti | nov. '13

Vračilo posojila
Bralka si je za nakup hiše pri sorodniku izposodila nekaj denarja. Sklenila sta posojilno pogodbo in se v njej tudi dogovorila, da bralka jamči vračilo s hišo, ki jo je kupovala. Posojila še ni vrnila, odnosi pa so se medtem skrhali in sorodnik od nje zahteva, da takoj vrne posojilo z obrestmi vred, sicer ji bo prodal hišo.
S tem, da bralka še ni odplačala svojega dolga, sorodnik, ki ji je posodil nekaj denarja za nakup hiše, še nikakor ni postal lastnik hiše niti je ne more kar sam prodati. Vsi postopki se lahko izvedejo le s pomočjo sodišča, upnik pa lahko dobi največ toliko, kot mu je bralka dolžna in prav nič več.
Kar zadeva možnost posega na nepremičnino, je najprej zelo pomembno, v kakšni obliki je bila sklenjena pogodba. Dogovor o zastavi nepremičnine postane hipoteka, če je v pogodbi izrecno napisano, da bralka kot lastnica nepremičnine dovoli v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini, ki je opisana tudi z identifikacijskimi oznakami iz zemljiške knjige, vpisati hipotečno pravico v korist sorodnika, ki ji je posojilo dal. Na taki pogodbi mora biti bralkin overjen podpis, hipoteka pa mora biti vpisana v zemljiško knjigo. Samo splošen dogovor brez vsega navedenega ne ustvari hipoteke.
Vendar pa sorodnik niti na podlagi vpisane hipoteke ne more kar tako zahtevati prodaje hiše, pač pa mora najprej vložiti tožbo, s katero zahteva vračilo dolga skupaj z obrestmi. Sodišče bo nato v pravdnem postopku ugotavljalo, ali je posojilo res dal, kakšne so bile dogovorjene obresti in koliko je bilo že vrnjenega. Ko bo sodišče to razčistilo, bo bralki naložilo, da mora v roku petnajstih dni vrniti posojilo skupaj z obrestmi in stroški postopka. Če bralka tega ne bo storila, bo posojilodajalec lahko zahteval, da se izvede izvršilni postopek in proda hišo, lahko pa se bo odločil tudi za kako drugo sredstvo izvršbe, denimo za rubež premičnin ali rubež denarja, ki ga ima dolžnica na računih in varčevalnih knjižicah in podobno.
Posojilodajalec bi lahko zahteval neposredno prodajo hiše, če bi imel na njej hipoteko in bi bila tudi posojilna pogodba sklenjena v posebni notarski obliki s klavzulo neposredne izvršljivosti. Gre za posebno obliko pogodbe, v kateri se dolžnik že v naprej strinja, da lahko upnik, torej bralkin sorodnik, začne izvršilni postopek že na podlagi pogodbe in ne da bi moral  najprej v pravdnem sodnem postopku dokazati, da je posojilo res dal in da mu ga bralka ni vrnila.
Posojilodajalec bo torej lahko zahteval prodajo hiše šele v izvršilnem postopku. Izvršilni postopke vodi sodišče, tako da bo sorodnik kot upnik lahko le predlagal, da sodišče proda hišo, ne bo pa je mogel sam prodati. Bralka bo lahko tudi v tej fazi še vedno preprečila prodajo hiše, če bo poravnala svoje obveznosti. Le če bi vztrajala, da dolga ne bo poravnala ali če ne bi imela sredstev za plačilo dolga, bo sodišče hišo prodalo na javni dražbi.
Še pred javno dražbo sodišče najprej s pomočjo cenilca oceni vrednost hiše. Ta ocenjena vrednost predstavlja na dražbi izklicno ceno. Dražbe se lahko udeleži kdorkoli, za nakup pa mora ponuditi vsaj toliko, kot je izklicna cena. Drugi nato lahko ponudijo več in hiša je prodana kupcu, ki ponudi največ. Če nihče ne ponudi niti izklicne cene, se dražba čez čas ponovi z nižjo izklicno ceno.
Če bi res prišlo do prodaje hiše na javni dražbi, bo posojilodajalec dobil iz kupnine vrnjen dolg skupaj z obrestmi in stroški za postopke. Kar pa bo preostanka od prodaje hiše, ga bo sodišče izročilo bralki.

Reklamacija novih oken
Bralka je poleti naročila nova okna. Po opravljeni montaži je opazila, da eno od njih ne tesni najbolje in da ob strani piha. Zanima jo, kaj mora storiti.
Bralka mora  o napaki takoj s priporočenim pismom in s povratnico obvestiti prodajalca, ki ji je prodal okna in zagotovil montažo.
Če gre za očitno napako, ki jo je mogoče ugotoviti z normalno skrbnim pregledom, mora bralka o napaki obvestiti prodajalca v roku osmih dni od dneva montaže okna. Če pa gre za skrito napako, to je za  napako, ki je ni mogoče odkriti s skrbnim pregledom, pač pa se izkaže šele pri  uporabi, denimo, da je špranja tako majhna, da se ne vidi, se pa začuti pihanje, ko je  zunaj bolj mrzlo, pa mora o taki  napaki obvestiti prodajalca v osmih dneh od dneva, ko jo je opazila. V primeru potrošniških pogodb so roki za uveljavljanje napak daljši, in sicer ima čas dva meseca za grajanje napake, objektivni rok pa je dve leti, kar pomeni, da ima pravico do grajanja napak, ki je pojavijo v dveh letih od montaže, samo napako pa mora grajati v dveh mesecih od tedaj, ko jo je odkrila.
V primeru pravočasnega grajanja napake ima bralka pravico zahtevati od prodajalca, da okno popravi, če pa to ni mogoče, pa da ji v sorazmerju z napako vrne del plačanega zneska.