Oddajanje stanovanj v najem
FINANCE IN MI
Ob nizkih najemninah je za številne upokojence oddajanje stanovanj v najem zelo dobrodošel dodatni vir dohodka. Nekateri izmed njih imajo namreč poleg nepremičnine, v kateri stanujejo, še dodatno stanovanje, ki so ga podedovali ali so si ga kupili – običajno na osnovi kredita ali dolgoletnega varčevanja.
Če nimajo otrok ali vnukov, ki bi to stanovanje (trenutno) potrebovali, se pogosto odločijo, da ga bodo oddajali v najem. Vendar pa je oddajanje stanovanja v najem vse prej kot lahek pravni posel, saj so z njim povezane številne pravne (in tudi davčne) pasti.
Številne pasti
V tem prispevku bomo zato opozorili le na nekatere izmed njih. Predvsem toplo priporočamo, da sklenitev najemne pogodbe zaupate nekomu, ki je na tem področju profesionalec: pravniku, odvetniku, notarju, nepremičninski družbi ali nepremičninskemu posredniku. Slabo sestavljena pogodba vas lahko namreč drago stane, saj lahko naletite na nespodobnega, z vsemi »žavbami« namazanega najemnika, ki bo izkoristil vsako pravno luknjo v svojo korist.
Pravni oziroma nepremičninski strokovnjak naj poskrbi predvsem za to, da bodo v najemni pogodbi jasno opredeljene tako vaše pravice in dolžnosti kot tudi pravice in dolžnosti najemnika, natančno naj bo določena višina najemnine, roki plačil in posledice neplačevanja najemnine.
Prav tako naj pogodba vsebuje jasno določilo glede dolžnosti plačevanja obratovalnih stroškov. Posebej naj bosta določeni obveznost najemnika glede vzdrževanja stanovanja ter njegova odškodninska odgovornost v primeru malomarne uporabe stanovanja. Jasno naj bo določena tudi obveznost pridobitve vašega soglasja v primeru kakršnih koli posegov najemnika v stanovanju.
Pogodba za določen čas
Priporočamo, da najemodajalci najemno pogodbo sklenete za določen čas, ne za nedoločen čas. Ta oblika sklenitve najemne pogodbe je namreč za vas ugodnejša, saj mora najemnik, ki ste mu dali stanovanje v najem za določen čas, najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od vas odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje.
Če sklenete pogodbo za nedoločen čas, ta obveznost ne obstaja oziroma lahko najemno pogodbo najemniku odpoveste le, če mu priskrbite drugo primerno stanovanje, kar vam povzroči precej (nepotrebnega) dodatnega dela. Ta obveznost v primeru tako sklenjene pogodbe ne obstaja le v primeru krivdne odpovedi najemne pogodbe na strani najemnika. Krivdni razlogi so sicer natančno opredeljeni v zakonu.
Po drugi strani lahko najemnik kadar koli odpove najemno pogodbo, ne da bi za to navajal razloge, če vas o tem pisno obvesti, in sicer z 90-dnevnim odpovednim rokom. Ob izselitvi iz stanovanja ima pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z vami, če ni bilo dogovorjeno drugače.
Najemnina, ki jo prejmete, je predmet odmere davka. Če oddajate svoje stanovanje v najem neki drugi fizični osebi, morate finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine iz oddajanja premoženja v najem najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto (velja za najemnine, dosežene od letos naprej).
Če pa oddajate svoje premoženje v najem poslovnem subjektu (na primer gospodarski družbi ali samostojnemu podjetniku), potem pa ta obveznost na vaši strani ne obstaja, saj mora izračun in plačilo dohodnine opraviti poslovni subjekt, vam kot najemodajalcu napovedi torej ni treba oddajati.
