Vaš svetovalec - Janez Tekavc

Dobro je vedeti | nov. '10

Vplačila v rezervni sklad

Bralec živi v večstanovanjskem bloku. Stavba je potrebna obnove, zato so se lastniki pred časom odločili, da vodo opravili določena investicijska dela ter da se zaradi tega povečajo mesečna vplačila v rezervni sklad. Bralca zanima, ali lahko upravnik kar sam razpolaga s sredstvi rezervnega sklad, ali bodo stanovalci vplačevali več le toliko časa, kot bo trajala obnova, ali lahko zahteva vračilo neporabljenih sredstev rezervnega sklada.

Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep, da se v rezervni sklad vlaga več sredstev, kot določa pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka. Pravilnik določa minimalno višino, ki se izračuna glede na starost stavbe, površino in podobno. Za sklep o povečanju sredstev, ki se zbirajo v rezervnem skladu, morajo glasovati solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev stavbe.

S sklepom je mogoče določiti, da se višji znesek sredstev zbira določen ali nedoločen čas. V praksi lastniki najpogosteje zbirajo več sredstev, kot določa s pravilnik, pa tudi tako, da ni navedeno obdobje, ko je prispevek višji, kar pomeni, da je sklep sprejet za nedoločen čas. V tem primeru se v rezervni sklad steka več sredstev, dokler solastniki z večino ne odločijo spremeniti višine teh sredstev. Ko se izteče obdobje, za katerega so solastniki sprejeli sklep, da bodo zbirali več sredstev, kot minimalno predpisuje pravilnik, se višina sredstev vrne na minimalno višino.

Če je sklep o večjem zbiranja sredstev za rezervni sklad sprejet z ustrezno večino, so ga dolžni spoštovati vsi solastniki stavbe, tudi tisti, ki niso glasovali ali pa glasovali proti. Vsi so dolžni plačevati višji znesek, torej tak, kot ga določa sklep solastnikov, ki imajo večino solastniških deležev stavbe.

Upravnik mora zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo.

Sredstva rezervnega sklada niso sredstva upravnika, pač pa sredstva, ki so vezana na določeno stavbo. Zato ta sredstva niso ne premoženje upravnika niti premoženje lastnikov stavbe, pač pa sredstva stavbe. Ker je mogoče dovoliti izvršbo na sredstva rezervnega le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba, ta sredstva tudi ne sodijo v stečajno maso upravnika, če gre upravnik v stečaj. Ker ta sredstva z dnem vplačila v rezervni sklad tudi niso več sredstva solastnika stavbe, pač pa, poenostavljeno povedano, sredstva stavbe, tudi lastnik posamezne etažne enote - stanovanja ne more zahtevati vračila sredstev, ki jih je vplačal v rezervni sklad. Sredstva ostanejo v rezervnem skladu, dokler niso porabljena za vzdrževanje stavbe. To velja tudi v primeru, ko lastnik stanovanje proda, podari, se odseli in podobno.

Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali v vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik kot dober gospodarstvenik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev. Etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da sredstva rezervnega sklada dviguje upravnik le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga lastniki določijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov za vzdrževanje, ki so predvideni s sprejetim načrtom vzdrževanja, in za izboljšave, povezane z učinkovitejšo rabo energije, za nujna vzdrževalna dela in podobno.

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika je podlaga za izvršbo zoper neplačnika.

Menjava dednih deležev

Bralka piše, da so se po smrti moža dogovorili, da bo sin dedoval eno gozdno parcelo, hči pa drugo. Pri zapisu dednega dogovora na sodišču pa je prišlo do napake, tako da sta sin in hči na obeh parcelah napisana kot lastnika vsak do ene polovice. Bralko zanima, kaj lahko storijo, da bi napako odpravili.

Bralka piše, da je od dednega dogovora minilo že 28 let, zato je mogoče zadevo urediti z menjalno pogodbo, s katero bosta sin in hči med seboj zamenjala deleža, tako da bo vsak od njiju postal izključni lastnik po ene parcele. Pogodba mora biti notarsko overjena, pred tem je treba na davčni upravi plačati davek.