VAŠ SVETOVALEC mag. Janez Tekavc – februar 2012
Služnostna pot
Bralec je pred leti dovolil sosedu služnost poti po njegovi zemlji. Kasneje sta se sporazumela za drug potek poti, ki je bil za soseda ugodnejši, bralec pa naj bi dobil v zameno 200 kv. m. zemljišča. Zemljišča ni dobil, pač pa je sosed čez leta hišo prodal. Ker je tudi novi lastnik uporabljal pot, ni pa hotel dati dela zemlje, je bralec pot preoral, sosed pa ga je zaradi tega tožil. Bralec je spor izgubil in misli, da je tega kriva tudi njegova odvetnica.
Manjka kar nekaj podatkov, ki so zelo pomembni za odgovor. Iz pisma predvsem ni mogoče razbrati, ali je bila služnost dovoljenja s pogodbo, ali je bila vpisana v zemljiško knjigo, ali je v morebitni pogodbi zapisan tudi pogoj izročitve zemljišča in podobno.
Služnost nastane s pogodbo med lastnikom služečega zemljišča in lastnikom gospodujočega zemljišča. Pogodba o ustanovitvi služnosti se vpiše v zemljiško knjigo. Če je torej pogodba sklenjena in bila vpisana v zemljiško knjigo, je služnost veljavna in jo sosed sme uporabljati. Če je v pogodbi tudi določilo, da mora sosed izročiti 200 kv.m. zemljišča, lahko bralec to upravičenje uveljavlja v sodnem postopku, če od sklenitve pogodbe ni minilo že več kot pet let in je ta zahtevek zastaral.
Če ni bila sklenjena pogodba, pač pa je bilo dano le ustno soglasje za uporabo poti, je verjetno z dnem začetka uporabe začelo teči priposestvovanje služnosti poti. Stvarna služnost poti nastane s priposestvovanjem, če je lastnik gospodujoče stvari, to je sosed, dejansko deset let opravljal služnost v dobri veri.
Če ni bilo dano soglasje, pač pa je naš bralec le dopuščal uporabo poti, je z dnem začetka uporabe poti začelo teči priposestvovanje, ki pa ima zaradi tega, ker pač manjka dovoljenje in s tem ni mogoče govoriti o dobri veri, tudi daljšo priposestvovalno dobo, to je dvajset let (če lastnik služeče stvari temu ni nasprotoval). Kot nasprotovanje se šteje predvsem vložitev tožbe za prenehanje vznemirjanja lastninske pravice - tožba za prepoved uporabe poti. Če ni bila sklenjena pogodba, ki bi bila vpisana v zemljiško knjigo, pa je za presojo priposestvovanja zelo pomembno še to, da sosed ni zlorabil zaupanja ali uporabil zvijače. Stvarne služnosti namreč ni mogoče priposestvovati, če je lastnik gospodujoče stvari zlorabljal zaupanje lastnika služeče stvari, če je služnost uveljavljal s silo ali zvijačo ali če je bila služnost dovoljena do preklica. Če je bil med našim bralcem in sosedom res dosežen dogovor, da se pot po novi trasi dovoli le v zameno za del zemljišča ter je nato sosed nekako s svojim ravnanjem preprečil, da bi bralec dobil to zemljišče, obstaja možnost, da bralec doseže prepoved uporabe poti.
Vendar kaže opozoriti, da tega ne more doseči tako, da samovoljno preorje pot. Sosed ima namreč glede poti posestno varstvo, ki bralcu preprečuje, da bi vzel pravico v svoje roke. Prenehanje uporabe lahko doseže le v sodnem postopku, s tem da sodišče odloči, da sosed ne sme več uporabljati poti. To je bil tudi razlog, da je bralec spor izgubil. Za poraz na sodišču je tako krivo predvsem samovoljno preoranje poti in ne zastopanje.
Bralec lahko poskuša doseči prenehanje uporabe poti s tožbo, s katero bo zahteval, da sodišče odloči, da sosed ne sme več uporabljati poti. Pri tem je pomembno, koliko let novi sosed uporablja pot. Če jo uporablja v dobri veri več kot 10 let, ne bo mogoče doseči prepovedi uporabe poti, saj je novi lastnik že priposestvoval služnost.
Če pa novi lastnik poti še ne uporablja 10 let, pa se glede priposestvovanja všteva tudi priposestvovalna doba prejšnjega soseda kot pravnega prednika (prodajalca). Sodišče bi v tem primeru utegnilo prepovedati uporabo poti, če bo bralec dokazal, da je prejšnji sosed res uporabljal služnost z zvijačo ali z zlorabo zaupanja, to pa mora bralec dokazati s pričami ali listinami (pisni dokumenti), da je bil med njim in sosedom nedvomen in jasen dogovor, ter da se je sosed svoji obveznosti izogibal in jo preprečeval ter je sploh nikoli ni mislil izpolniti, se pravi, da je bralca prevaral.
Še preden bralec začne pravdo, pa je vsekakor smiselno, da se pogovori s pravnim strokovnjakom (denimo odvetnikom), ki mu zaupa, tako da bosta skupaj pogledala, ali je služnost vpisana v zemljiško knjigo, koliko let kdo uveljavlja služnost in kakšne dokaze ima bralec, da je bil res prevaran. Na podlagi tega bo mogoče oceniti izid spora in odločitve, ali začeti sodni spor ali ne. Da je bralec vsa leta očitno kar čakal, da bo dobil zemljo, ima namreč lahko za posledico tudi to, da zemljišča zdaj ne more več dobiti, mora pa še naprej trpeti služnost. Upravičenja je namreč treba uveljaviti čim prej, neskrbnost in čakanje pa včasih tudi drago stane.
