Veliko stanovanj neprimernih za starejše
Skupščina Nepremičninskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja, d. o. o. (v nadaljevanju Sklad), je na seji 23. aprila obravnavala poročilo o izvajanju dolgoročnega načrta razvoja Sklada za čas od 2012 do 2016. Do obravnave vmesnega poročila je prišlo na pobudo članov skupščine, predstavnikov upokojencev. Sklad posluje pozitivno, se pa spoprijema z nekaterimi težavami tudi zaradi nesprejetega nacionalnega stanovanjskega programa.
Sklad, ki je bil ustanovljen kmalu po nastanku samostojne države Slovenije, namreč razpolaga s pomembnim stanovanjskim fondom, namenjenim upokojencem in drugim starejšim. Ustanovitelj in edini družbenik Sklada je Zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije. Glavna dejavnost Sklada pa je dajanje lastnih nepremičnin v najem (predvsem stanovanj, le v manjši meri pa poslovnih prostorov in garaž). Za starejše opravlja pomembno poslanstvo na stanovanjskem področju, saj razpolaga z več kot 3.000 stanovanji, razpršenimi po vseh regijah. Nekatere regije imajo več kot 500 stanovanj (podravska, savinjska in osrednjeslovenska), druge pa manj kot 100 (posavska in obalno-kraška). Ta stanovanja so bila večinoma zgrajena pred več desetletji, zato vsa niso primerna za bivanje starejših ljudi. To še zlasti velja za tista, ki so v objektih brez dvigal. Zato so v dolgoročnem načrtu razvoja Sklada tej težavi posvetili posebno pozornost.
Potreba po stroškovni najemnini
Dolgoročni načrt je bil sprejet decembra 2011. Torej v času, ko sta bili na pohodu ekonomska in finančna kriza ter njunih razsežnosti in tudi posledic ni bilo mogoče zanesljivo predvideti. Ključni strateški dokument, ki je pomemben za načrtovanje razvoja Sklada, je nacionalni stanovanjski program. Le-ta se je iztekel že leta 2010, novi pa še ni sprejet. Nacionalni stanovanjski program bi moral opredeliti politiko na posameznih področjih stanovanjskega gospodarstva in dati jasne smernice za delo številnim izvajalcem na tem področju. Za dobro poslovanje Sklada v prihodnje je odločilna uvedba stroškovne najemnine, ki jo predvideva osnutek nacionalnega stanovanjskega programa. Prav tako je za najemnike stanovanjskega Sklada, še zlasti za socialno šibke, izrednega pomena načrtovana uvedba stanovanjskega dodatka. V razpravi so sodelujoči opozarjali, da je nujno čimprejšnje sprejetje nacionalnega stanovanjskega programa, na kar pripravljavce tega programa opozarjajo tudi drugi.
V dolgoročnem načrtu razvoja Sklada sta dva ključna cilja:
- skrb za pozitivno poslovanje Sklada in
- zagotavljanje stanovanj, primernih za starejše.
Kljub zaostrenim ekonomskim in finančnim razmeram je iz poročila razvidno, da se prvi cilj kar uspešno uresničuje. Tudi v času od 2012 do konca 2014 je Sklad posloval pozitivno. Finančni rezultat, in to pozitiven, pa je bil vedno odvisen od dohodkov od finančnih naložb. Žal pa se je le-ta v zadnjem času precej znižal. Dohodki od najemnin ne omogočajo pokritja odhodkov v zvezi z vzdrževanjem in upravljanjem najemnih stanovanj. Prav zato je za pozitivno poslovanje Sklada v prihodnje nujno, da se končno reši vprašanje uvedbe stroškovne najemnine. Stanovanja Sklada niso bila nikoli neprofitna, najemnina pa je bila pred mnogimi leti opredeljena po metodologiji za neprofitna stanovanja, ker druge metodologije ni bilo. Določeno obdobje je bilo s tako določenimi najemninami mogoče kriti stroške poslovanja. Ker pa se neprofitne najemnine od leta 2003 niso usklajevale z inflacijo, v času od januarja 2003 do decembra 2014 pa je bila inflacija 35 odstotkov, je bilo nujno sprejeti odločitev, da se najemnine začnejo usklajevati z inflacijo. To se je zgodilo v letu 2012 in kumulativna uskladitev do zdaj znaša le 7 odstotkov.
Pri določanju najemnine se Sklad zaveda, kakšen je materialni položaj upokojencev in drugih starejših, ki živijo v teh najemnih stanovanjih. Zato niso utemeljene nekatere kritike, češ da ni sprejemljiv dohodkovni cenzus, ki ga mora izpolnjevati oseba, ki želi skleniti najemno pogodbo s Skladom. Treba je namreč upoštevati, da država z zakonodajo stanodajalcem nalaga vse večje obveznosti, med drugim so celo subsidiarno odgovorni za kritje obratovalnih stroškov, če jih ne plača najemnik. Po mnenju nekaterih bi morala država spodbujati vse najemodajalce z ustrezno davčno politiko za optimalno oddajanje stanovanj v najem. Nacionalni stanovanjski program bo moral odgovoriti tudi na vprašanje, kako v prihodnje razbremeniti mnoge upokojence, ki razpolagajo z lastniškim stanovanjskim fondom (z eno ali več hišami oziroma stanovanji), upoštevajoč, da se gmotni položaj upokojencev iz leta v leto slabša. Mnoga stanovanja sploh niso zasedena ali pa so slabo zasedena, mnoga pa so tudi energetsko potratna.
Neprimerna stanovanja prodati
Kar zadeva drugi cilj, to je zagotavljanje primernih stanovanj za starejše, se v danih razmerah ne uresničuje tako, kot je bilo načrtovano, pa čeprav si Sklad za to močno prizadeva. Cilj je bil prodati 150 neprimernih stanovanj, do zdaj pa jim jih je uspelo prodati le 68. Kje so vzroki? Kot že omenjeno – starejši razpolagajo z lastniškim stanovanjskim fondom, mladi pa so ali brezposelni, v delovnem razmerju za določen čas ali v prekarnem razmerju, zato ne morejo pridobiti primernih kreditov. Mnogi zaposleni so tudi na »minimalcu« in komaj preživljajo sebe in svoje družinske člane. Do konca planskega obdobja bo verjetno mogoče doseči le prodajo okrog 100 stanovanj.
Kar zadeva cilj, da bi pridobili novih 193 stanovanj, od teh največ oskrbovanih, predvidevajo njegovo uresničitev do konca leta 2016. Žal prihaja pri novogradnjah do časovnega zamika zaradi birokratskih ovir, predvsem pri izdaji gradbenih dovoljenj. V letu 2015 bo realiziran projekt gradnje 30 oskrbovanih stanovanj v Škofljici pri Ljubljani, v Izoli je v načrtu gradnja 60 oskrbovanih stanovanj, tečejo tudi dogovori za nakup dveh objektov s 33 stanovanji. Končno je po mnogih letih Skladu uspelo pridobiti oskrbovana stanovanja tudi v Ljubljani. Kupljenih je bilo 30 stanovanj, ki so v stanovanjski soseski Zeleni gaj na Brdu. Na dan 31. 3. 2015 je Sklad razpolagal z 2.827 namenskimi stanovanji in 241 oskrbovanimi stanovanji, torej skupaj z 3.068 stanovanji.
V razpravi je bilo poudarjeno, da bo moral Sklad tudi v prihodnje posvetiti vso pozornost izboljšanju kakovosti tistih najemnih stanovanj, ki jih bo zadržal v lasti. Spodbudno je to, da omogoča najemnikom, da si z lastnimi sredstvi izboljšajo kakovost bivanja. Pri oddaji stanovanj v najem pa bo Sklad tudi v prihodnje sodeloval s stanovanjskimi komisijami, ki delujejo pri društvih upokojencev. Skupščina se je strinjala z oceno, ki jo je dal tudi nadzorni svet Sklada, da se cilji in usmeritve načrta razvoja Sklada v danih razmerah zadovoljivo uresničujejo in da so za to zaslužni tako vodstvo kot tudi vsi zaposleni pri Skladu.
