Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
VRAČILO SREDSTEV ZA OBNOVO
Bralka je živela s partnerjem v hiši njegovih staršev, kjer sta preuredila mansardo v stanovanje. Po desetih letih sta se razšla. Partner se je preselil nadstropje nižje v stanovanje svojih staršev, bralka z njunim sinom pa je ostala v mansardi. Za obnovo stanovanja so veliko prispevali njeni starši, zato bralko zanima, kako naj sredstva dobi nazaj oziroma ali lahko postane solastnica hiše. Partnerjevi starši, ki so zemljiškoknjižni lastniki celotne stavbe, so pripravljeni dati delež na stavbi vnuku, njej pa nikakor ne.
V sodni praksi se glede tovrstnih zadev pojavlja več odgovorov. Praviloma se ob razvezi ali razpadu zunajzakonske skupnosti razdeli tudi skupno premoženje po načelu, da dobi praviloma vsak zakonec po eno polovico tistega, kar sta zakonca ali partnerja soustvarila v času trajanja zakona oziroma zveze. Pri bralki pa je šlo za vlaganja v hišo staršev takratnega partnerja, se pravi, kot bi rekli pravniki, za vlaganje v nepremičnino tretjega, tako da je bil njun položaj skoraj podoben, kot da bi bila najemnika in bi se odločila, da nepremičnino izboljšata.
Ker bivši partner ni lastnik hiše, v kateri sta si uredila mansardo, povračila vlaganj ne more zahtevati od njega, lahko pa jih do določene mere zahteva od njegovih staršev kot lastnikov nepremičnine. Pri tovrstnih zahtevkih se praviloma ne more zahtevati lastniški delež na nepremičnini, razen če ni bilo ob izvedbi vlaganj dogovorjeno, da bo vlagatelj s tem pridobil določeni solastniški delež. Je pa mogoče zahtevati izplačilo razlike v vrednosti hiše, ki je nastala kot posledica vlaganj. Tak zahtevek ni enak tistemu, kar je bilo vloženo v hišo, pač pa je odvisen od tega, ali je hiša zaradi teh vlaganj zdaj vredna več in ali je lastnik nepremičnine dovolil ta vlaganja. Lastnik ima namreč pravico, da odkloni na primer menjavo oken, čeprav bi bila koristna in si uporabnik tega želi. Če uporabnik kljub temu zamenja okna, ni upravičen terjati od lastnika, da mu povrne te stroške. Upošteva se tudi, ali se je zaradi vlaganj povečala vrednost hiše, ki bi jo ta dosegla ob morebitni prodaji. Včasih se namreč zgodi, da nekdo vgradi zelo draga vhodna vrata, pa zaradi tega ni nihče pripravljen kupiti hiše niti za evro več.
Če se bo bralka izselila iz mansarde, bi lahko zahtevala od lastnikov, da ji ti povrnejo del vrednosti vlaganj v višini povečanja vrednosti hiše, do katere je prišlo zaradi teh vlaganj. Bo pa morala dokazati, da so lastniki dovolili vlaganja, da je obstajal morebitni dogovor glede solastništva, da so starši dali bralki denar prav z namenom, da ga vloži v ureditev mansarde, in tako naprej. Če bo bralki uspelo dokazati vse to, obstaja možnost, da ji bo povrnjeno nekaj tistega, kar je vložila v mansardo.
Predlog staršev bivšega partnerja, da bi mansardo v celoti prepisali na bralkinega sina oziroma njihovega vnuka, je zato vredna resnega premisleka. Seveda to ni enako, kot če bi bralka sama postala solastnica stavbe, je pa morda to način za dokaj elegantno rešitev nastalega zapleta. Bralka se morda na ta način izogne dokaj neprijetnemu postopku ter za nekaj let reši svoj stanovanjski problem. Smiselno se je namreč dogovoriti, da lahko ostane v stanovanju skupaj s sinom. Sin bi bil s tem sicer formalni lastnik, bralka pa uporabnica stanovanja. Seveda pa bralka ob tem ne sme pozabiti, da je pravica uporabe daleč od lastninske pravice, tako da je njen položaj v takšnem primeru precej prekarne, torej začasne narave, četudi lahko še zelo dolgo traja.
DARILNA POGODBA
Bralka je pred časom sklenila darilno pogodbo s svojim očetom, s katero je ta nanjo prenesel eno izmed parcel. Pogodbo sta napisala sama, ko je poskušala izvesti vpis v zemljiško knjigo, so na sodišču predlog zavrnili, ker pogodba nima ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila.
Pred nekaj leti se je spremenila zakonodaja glede vpisa v zemljiško knjigo, tako da je natančno predpisano, kaj mora vsebovati pogodbeno zemljiškoknjižno dovolilo oziroma samostojno zemljiškoknjižno dovolilo. Zapis je dokaj standardiziran in se glasi nekako takole: »Janez Novak, Novakova ulica 1, Ljubljana, EMŠO: 1201940500011, dovoljuje, da se v zemljiški knjigi pri nepremičnini parcelna številka 12 k. o. Gora (ID-znak: 1270-12/0-00) vpiše lastninska pravica na ime: Nina Novak, Novakova ulica 1, Ljubljana, EMŠO: 1001980505001, do celote.« Glede na predhodno ureditev tako velja še posebej opozoriti, da mora zemljiškoknjižno dovolilo vsebovati EMŠO pogodbenih strank in da je treba zapisati tudi tako imenovani ID-znak nepremičnine. Tega je še najlažje poiskati v levem zgornjem kotu prve strani novejšega izpiska iz zemljiške knjige. Pogodbo oziroma dovolilo pa mora dosedanji lastnik tudi overiti pri notarju.
SVETOVALNI TELEFON
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličete ga lahko v torek, 11. in 25. oktobra, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
