Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
SAMOVOLJNO RAVNANJE SOLASTNICE
Bralka je podedovala solastniški delež na hiši. Ena izmed dedinj ima 1/6 deleža, preostali dediči pa vsak po 1/12. Dogovarjali so se, da bodo hišo skupaj prodali, potem pa so izvedeli, da je solastnica, ki ima največji delež, hišo dala v najem svoji prijateljici. Preostalih solastnikov o tem ni obvestila, pravi, da gre za brezplačni najem in da bi bilo bolje, da se hiša proda čez nekaj let, ko bodo vsi že več kot pet let lastniki hiše, in da se bo takrat prijateljica tudi izselila iz hiše. Bralko zanima, kaj naj stori.
Dedinja, ki ima 1/6 solastniškega deleža hiše, ne bi smela oddati v najem, ne da bi s tem soglašali tudi preostali solastniki. Vsak solastnik lahko uporablja nepremičnino samo v sorazmerju s svojim solastniškim deležem. Ne glede na to, da najemnica solastnici nič ne plačuje, imajo preostali solastniki pravico terjati od najemnice, da jim plačuje uporabnino, če niso dali soglasja k brezplačni uporabi. Znesek uporabnine je enak, kot bi bil znesek najemnine. Tega ugotovite tako, da preverite najemnine za primerljive hiše v okolici, vsak od solastnikov pa je upravičen terjati delež najemnine, ki je enak njegovemu solastniškemu deležu.
Solastniki, ki niso soglašali z najemom, imajo pravico, da od najemnice zahtevajo, da se izseli iz hiše oziroma preneha uporabljati vse, kar presega 1/6 hiše. Ker je verjetno 1/6 hiše manj kot potrebna bivalna površina, je to dejansko zahtevek za izselitev iz celotne nepremičnine.
Predlog, da bi hišo prodali šele čez nekaj let, ko bodo lastniki že več kot pet let, izhaja verjetno iz davčnih predpisov. Ob prodaji nepremičnine se plača davek na promet nepremičnin (znaša 2 odstotka prodajne vrednosti). Če pa se hiša proda z dobičkom, se od tega tako imenovanega kapitalskega dobička plača še dodatni davek, ki je odvisen od tega, kako dolgo je nekdo lastnik nepremičnine. Prvih pet let lastništva znaša davek 27,5 odstotka, od petega do desetega leta lastništva 20 odstotkov, od desetega do petnajstega leta lastništva 15 odstotkov in nato 10 odstotkov. Davek od dohodka iz kapitala se obračuna od razlike med vrednostjo hiše ob pridobitvi in vrednostjo hiše ob odsvojitvi. Če je bila na primer hiša ob dedovanju vredna 100.000 evrov, dediči pa jo bodo prodali za 120.000 evrov, se bo od 20.000 evrov, kolikor znaša tako imenovani dobiček, plačal davek po stopnjah, ki so navedene zgoraj. Če bi bili dediči lastniki manj kot pet let, bi davek od osnove 20.000 evrov znašal 5.500 evrov, če pa bi bili lastniki od pet do deset let, pa 4.000 evrov. Prišteti je treba še davek na promet nepremičnin, pri vrednosti 120.000 evrov bi bil ta znesek 2.400 evrov.
Odločitev o tem, kdaj naj prodajo hišo, je odvisna predvsem od tega, ali bo sploh treba plačati davek od dobička iz kapitala, se pravi, ali bo hiša res prodana za višjo ceno od vrednosti, ki jo je imela ob dedovanju. Pomemben je razmislek o tem, kolikšna bo vrednost hiše čez leta in ali se bo našel primeren kupec zanjo. Seveda pa tudi o tem, ali solastniki danes potrebujejo denar od prodaje ali pa gre bolj za zlato rezervo.
Skrb bralke, da se najemnica, ki je prijateljica ene od solastnic, ne bo hotela izseliti, je utemeljena. Če najemnica biva v hiši brez najemne pogodbe, ki bi jo sklenili vsi solastniki, je to sicer utemeljen razlog, da solastniki od najemnice zahtevajo, da se izseli, vendar pa je v primeru, da se najemnica ne želi prostovoljno izseliti, treba vložiti tožbo in z njo zahtevati, da naj se izseli. Če se upira tudi sodbi, pa je treba po pravnomočnosti sodbe izpeljati še izvršilni postopek, v katerem sodni izvršitelj fizično izseli takšnega najemnika. Postopek dolgo traja, ves ta čas pa bo najemnica verjetno še naprej uporabljala hišo. Kupci pa neradi kupijo hišo, v kateri prebiva nekdo, ki se ne želi izseliti, ali pa pričakujejo temu primerno nižjo ceno.
Če bodo solastniki privolili v to, da se hiša proda šele čez nekaj let in da ta čas v njej prebiva najemnica, bi bilo smiselno, da z njo sklenejo najemno pogodbo za določen čas, s katero se dogovorijo, da bo imela hišo v najemu do točno določenega datuma. V pogodbi se po navadi določita tudi najemnina in način plačila. Ko je solastnikov – najemodajalcev več, se tudi določi, da mora najemnik plačevati najemnino po deležih vsakemu izmed solastnikov posebej. Običajna je tudi klavzula o tem, da najemnik krije vse stroške uporabe nepremičnine in rednega vzdrževanja (na primer beljenja), najemodajalci pa stroške investicijskega vzdrževanja (popravila strehe, osnovne opreme hiše in podobno).
Če obstaja bojazen, da se kljub takšni pogodbi najemnica na dan, ki bo določen v pogodbi, ne bo hotela izseliti, pa se lahko postopek za izselitev bistveno skrajša, če se najemna pogodba sklene v obliki notarskega zapisa s klavzulo neposredne izvršljivosti. S to se določi, da lahko najemodajalci po poteku najemnega obdobja takoj začnejo izvršilni postopek za izselitev najemnika, tako da ni treba najprej vložiti tožbe, nato počakati na pravnomočnost sodbe, s katero je najemniku naloženo, da naj se izseli, in je šele potem mogoče začeti izvršbo. Je pa to seveda povezano z dodatnimi stroški notarskega zapisa.
SVETOVALNI TELEFON
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 10. in 17. marca, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
