Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc

Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja:
Janez Tekavc

Dobro je vedeti | nov. '21

SPREMEMBE V VEČSTANOVANJSKI STAVBI

Bralka je lastnica stanovanja v starejši stavbi, v katero se je vselilo nekaj novih stanovalcev, ki si zelo želijo, da bi imela stavba svoje dvigalo. Radi bi tudi popravili fasado in streho, spremenili sistem ogrevanja in podobno. Bralka je s sedanjim stanjem zadovoljna in se boji, koliko bo stala tako obsežna prenova.

Opisane spremembe in popravila res utegnejo povzročiti velike stroške. V večstanovanjskih objektih so mogoči dogovori o tako velikih spremembah le takrat, ko se z njimi strinja več kot tri četrtine etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Izračunajo se tako, da se praviloma upošteva razmerje med celotno stavbo in velikostjo posameznega stanovanja. Za postopek odločanja o posameznem posegu v stavbo se uporabljajo deleži, kot so vpisani v zemljiški knjigi. Lastnik manjšega stanovanja, ki ima na primer 10/100 delež v razmerju do celotne stavbe, tako odloča z 10 odstotki, lastnik večjega stanovanja, ki ima na primer vpisan 20/100 delež, pa z 20 odstotki. Če sta lastnika stanovanja dva, na primer vsak do 1/2 stanovanja, vsak od njiju odloča s svojim deležem. V primeru stanovanja, ki ima 10/100 do celotne hiše, odloča vsak s 5 odstotki ... Odločitev je sprejeta, če zanjo glasujejo lastniki stanovanj, ki imajo v razmerju do celotne hiše skupaj več kot 75 odstotkov – to velja na primer za obnovo fasade, strehe in gradnjo dvigala.

Stoodstotno soglasje vseh lastnikov pa je potrebno, ko se odločajo za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, uporabo stanovanja v druge namene ter najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.

Odločitev o obnovi strehe, fasade ipd. je zavezujoča za vse etažne lastnike, tudi za tiste, ki so glasovali proti, in za tiste, ki se glasovanja niso udeležili. Pogoj je le, da je odločitev o gradnji oziroma obnovi podprlo zadostno število drugih lastnikov stanovanj, da je bil dosežen predpisani odstotek podpore. Če bo odločitev o obnovi sprejeta s potrebno večino, bo tudi bralka morala prispevati k stroškom obnove, četudi tej obnovi nasprotuje. V skrajnem primeru lahko drugi solastniki izterjajo plačilo njenega deleža tudi prek sodišča.

Bralka ima možnost, da na sodišču izpodbija odločitev za dela, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje (na primer za gradnjo novega dvigala). Na sodišče lahko vloži predlog, da se razveljavi sklep o odločitvi za investicijo. Sodišče o takšnem predlogu obvesti upravnika in etažne lastnike in odloči po prednostnem vrstnem redu. Pri odločanju upošteva porazdelitev bremen za etažne lastnike, ki se z odločitvijo niso strinjali, ali bi se s posegom poslabšal posamezni del etažnega lastnika, ki izpodbija odločitev. Če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik, ki temu nasprotuje, sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

Po drugi strani pa imajo tudi za obnovo zainteresirani solastniki možnost, da zahtevajo odločitev sodišča, če ne morejo zbrati zadostne podpore za gradbene posege, ki so nujni za vzdrževanje hiše. Glede obnove strehe in fasade tako lahko vložijo na sodišče predlog, da naj o obnovi odloči sodišče. Če je obnova po presoji sodišča nujna, o tem izda sklep, ki nadomesti sklep etažnih lastnikov. Če etažnemu lastniku uspe s svojim predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški postopka v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu. Navedeno velja le glede nujnih obnovitvenih del. Na tak način ni mogoče doseči, da bi se na primer gradilo novo dvigalo, ki ga stavba do zdaj nima. O gradnji novega dela se lahko odločijo le lastniki stanovanj sami.

Glede na ambicioznost novih sosedov bi bilo vsekakor smiselno, da se najprej določi, kaj so prioritete, in se upoštevajo pri načrtu za obnovo hiše. Smiselno bi bilo, da se najprej izvedejo najnujnejša obnovitvena dela, šele potem še drugo. Pri tem se velja za vsak poseg vprašati, ali je res potreben. Pri načrtu dela je treba upoštevati tako tiste, ki jim dodatni stroški ne predstavljajo težave, kot tudi tiste, ki si le stežka privoščijo še kakšen dodatni strošek.

SVETOVALNI TELEFON

Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 9. in 16. novembra, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.


Vaši komentarji


© 2021 Zavod Vzajemnost, p. p. 134, 1001 Ljubljana, e-pošta: urednistvo@vzajemnost.si, telefonska številka 01 530 78 42

Vzajemnost najdete tudi na družabnih omrežjih Facebook | Twitter | dovod RSS

▲ Na vrh strani | Domov | Klub ugodnosti | O nas | Oglaševanje | Pogoji rabe, zasebnost in piškotki | Pravila nagradne igre

revija Vzajemnost in te spletne strani nastajajo z uredniškim sistemom podjetja (T)media