Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
PRAVICA DO NOVE NAJEMNE POGODBE
Bralka je skupaj s svojim pokojnim možem živela v istem – najprej v družbenem, kasneje pa najemniškem – stanovanju že več kot štirideset let. Najemnik stanovanja je bil mož, ki je zdaj umrl, zato bralko skrbi, da se bo morala izseliti iz stanovanja. Najemna pogodba je bila namreč sklenjena med možem in lastnikom stanovanja, ona pa je v pogodbi omenjena le toliko, da v njej piše, da lahko skupaj z možem prebiva v stanovanju tudi ona. Zdajšnji lastnik stanovanja bralki napoveduje, da se bo morala kmalu izseliti iz stanovanja.
Smrt moža ni razlog, da bi se morala bralka izseliti iz stanovanja. Če najemnik stanovanja umre, mora namreč lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod enakimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti, oziroma z enim izmed ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter je bil naveden v najemni pogodbi kot oseba, ki živi skupaj z najemnikom v predmetnem stanovanju. Mora pa bralka zahtevo za sklenitev nove pogodbe podati lastniku v pisni obliki v 90 dneh od smrti moža (dosedanjega najemnika), sicer izgubi to pravico. Smiselno je, da zahtevo pošlje po pošti s priporočeno pošiljko in povratnico, da bo v primeru dvoma imela dokaz, da je svoje upravičenje pravočasno uveljavljala.
Bralka tako lahko zahteva, da lastnik stanovanja z njo sklene najemno pogodbo pod enakimi pogoji, kar pomeni za enako najemnino in za isti (nedoločen) čas, kot je bila sklenjena dosedanja pogodba med lastnikom stanovanja in njenim možem. Lastnik stanovanja nima pravice zahtevati višje najemnine niti nima pravice zahtevati, da bi se na primer najem za nedoločen čas spremenil v najem za določen čas, pač pa mora vse ostati tako, kot je bilo. Če lastnik stanovanja ne bo hotel skleniti pogodbe, je treba vložiti tožbo na sodišče.
Ko bo imela naša bralka sklenjeno najemno pogodbo, bo seveda v enakem položaju, kot je bila do zdaj, kar pomeni, da lastnik stanovanja ne bo mogel zahtevati, da se izseli iz stanovanja.
PRODAJA SOLASTNIŠKEGA DELEŽA
Bralka je skupaj s sestro podedovala stanovanje, tako da sta v zemljiški knjigi solastnici vsaka do ene polovice. Bralka bi stanovanje rada prodala, sestra pa ne, ker v njem živi njen sin. Bralko zanima, ali sestra lahko nasprotuje prodaji.
Bralka lahko prodaja svoj solastniški delež, torej idealni delež ene polovice stanovanja. Sestra ima pri tej prodaji predkupno pravico, kar pomeni, da jo mora bralka, če najde kupca, obvestiti, da kupca ima ter za kakšno ceno je pripravljen kupiti idealni delež, sestra pa lahko nato v roku 30 dni izjavi, da bo ta delež kupila ona za isto ceno. Če se v roku ne odzove ali če sporoči, da deleža na bo kupila, ga bralka lahko proda tretjemu za ceno, ki jo bo navedla v obvestilu, ki ga bo poslala sestri.
Težava pri prodaji idealnega deleža je navadno v tem, da kupca ni enostavno najti, saj vsakdo ve, da kupuje nekaj, kar je povezano s težavami. Kupci, če sploh so, so zato pripravljeni plačati bistveno manj, kot je matematična polovica vrednosti stanovanja. Verjetnost, da se najde kupec in da ta plača dejansko ceno stanovanja, bi bila bistveno večja, če bi se bralka s sestro dogovorila, da skupaj prodajata celotno stanovanje in si nato razdelita kupnino po polovicah.
Bralka je glede svojega položaja sicer preveč črnogleda. Dejstvo, da celotno stanovanje zaseda nečak, ne pomeni, da bralka nima nobenih pravic, pač pa je razlog za to, da bralka od nečaka zahteva, da ji plačuje najemnino za polovico stanovanja. Ker najemna pogodba ni sklenjena in je verjetno tudi ne bo enostavno skleniti, bo pravno gledano od njega sicer zahtevala plačilo uporabnine. Plačilo za uporabo tuje nepremičnine brez pravne podlage (pogodbe ipd.) se namreč imenuje uporabnina. Višina uporabnine je enaka tržni najemnini in jo v skrajnem primeru določi sodišče s pomočjo izvedenca, lahko pa jo bralka z nečakom določi tudi sporazumno, saj je metoda dokaj preprosta. Če je tržna najemnina za primerljivo stanovanje, kot je stanovanje bralke, na primer 300 evrov, je bralka upravičena od nečaka zahtevati 150 evrov uporabnine – najemnine za vsak mesec, kar je v stanovanju, za zadnjih pet let. Uporabnina za čas pred več kot petimi leti pa je že zastarala.
Morda bo prav uporabnina sestro spodbudila, da se odloči za prodajo celega stanovanja ali pa da nečak od naše bralke odkupi njen delež na stanovanju. Večkrat se namreč zgodi, da tisti, ki si je pridobil ugodnejši položaj v primerjavi z drugimi solastniki, začne razmišljati o izgubi položaja šele, ko mu grozi, da bo ta boljši položaj prinesel tudi določene stroške.
SVETOVALNI TELEFON:
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličete ga lahko v torek, 7. in 14. aprila, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
