Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
PRODAJA STANOVANJA
Bralka bi rada prodala svoje stanovanje, ker bo odšla v dom upokojencev. Zanima jo, ali mora za prodajo pooblastiti nepremičninskega posrednika in kakšno pogodbo mora skleniti. Sprašuje še, ali potrebuje cenitev in kolikšno ceno lahko pričakuje.
Prodaja nepremičnine je za večino precej stresna, saj tega ne počnemo pogosto v življenju. Dober nepremičninski posrednik utegne pri tem zelo pomagati, je pa težko ugotoviti, kdo je v pomoč in kdo ne. V Sloveniji je sicer uvedeno obvezno licenciranje posrednikov, vendar se preverja samo to, ali imajo licenco ali ne, ni pa skoraj nobenega nadzora nad tem, kako posrednik opravlja svoje delo. Pred odločitvijo je treba zelo natančno prebrati pogodbo in splošne pogoje posredovanja. Treba je biti pozoren predvsem na to, ali se ne boste morda s pogodbo zavezali, da morate posredniku plačati provizijo tudi, če boste na koncu kupca našli sami. Pomembno je tudi, kako dolgo vas zavezuje posredniška pogodba in ali vam kateri izmed členov prepoveduje, da bi imeli več posrednikov. Včasih se namreč izkaže, da po začetni zagnanosti posrednik izgubi zanimanje, pogodba pa še velja in lastniku preprečuje, da bi kupca našel z drugim posrednikom ali sam. Seveda pa je udobneje prodajati s posrednikom, ker se ta dogovarja s potencialnimi kupci za oglede, jim razkazuje stanovanje in uredi vse potrebno do sklenitve pogodbe.
Za prodajo ni potrebna cenitev nepremičnin, saj je cena stvar dogovora med kupcem in prodajalcem. Smiselno pa je preveriti, za kolikšno ceno se prodajajo podobne nepremičnine.
Za prodajo stanovanja je treba skleniti pogodbo, v kateri se določi, kaj se prodaja, se pravi, da se opiše stanovanje z vsemi identifikacijskimi znaki, s katerimi je vpisano v zemljiški knjigi, nadalje se določi kupnina in način plačila le-te ter datum primopredaje stanovanja. V pogodbi je velikokrat določena ara kot odstopnina, kar pomeni, da kupec plača približno 10 odstotkov kupnine za potrditev, da je resen glede nakupa stanovanja. Zapisano mora biti, da prodajalec obdrži ta znesek, če nakup ni izpeljan zaradi razlogov na kupčevi strani. Če nakup ni izpeljan zaradi razlogov na prodajalčevi strani, pa je prodajalec dolžan kupcu vrniti dvakratnik are. Dogovor o odstopnini mora biti v pogodbi izrecno določen, če je napisano le, da se plača ara, to ne pomeni, da je mogoč odstop od pogodbe. Ara je lahko odstopnina ali pa ne, vse je odvisno od vsebine pogodbe.
Po sklenitvi pogodbe mora prodajalec prodajo priglasiti pri finančni upravi (FURS), da ta odmeri davek. Davek znaša 2 odstotka prodajne vrednosti. Če bi bila prodaja izpeljana kmalu po nakupu stanovanja, bi bil prodajalec dolžan plačati še davek na kapitalski dobiček, ki se obračuna od razlike med ceno, za katero je prodajalec kupil stanovanje, in ceno, za katero ga prodaja. Če bi na primer bralka kupila pred enim letom stanovanje za 100.000 evrov in bi ga danes prodala za 120.000 evrov, bi poleg dvoodstotnega davka od 120.000 evrov, ki znaša 2.400 evrov, plačala še davek na kapitalski dobiček od zneska razlike v ceni, to je od zneska 20.000 evrov. Stopnja davka od kapitalskega dobička je določena v višini 25 odstotkov, se pa glede na čas lastništva zmanjšuje, tako da znaša po petih letih lastništva 15 odstotkov, po desetih letih 10 odstotkov, po petnajstih letih 5 odstotkov, po 20 letih lastništva nepremičnine pa tega davka ni več.
Bralka se lahko kot prodajalka s kupcem dogovori, da davek plača kupec, ta dogovor mora biti jasno zapisan v pogodbi. Bralka je sicer še vedno zavezana plačilu davka, vendar ga namesto nje plača kupec.
Po plačilu davka mora bralka pri notarju overiti svoj podpis na pogodbi, saj je to pogoj za vpis spremembe lastništva v zemljiški knjigi. Pogosto je v pogodbah določeno, da prodajalec overi svoj podpis in tako omogoči spremembo lastništva šele po prejemu celotne kupnine ali pa da se overovitev in plačilo celotne kupnine izvedeta istočasno. Neredko se prodajalec in kupec tudi dogovorita, da je zemljiškoknjižno dovolilo ločeno od glavne pogodbe in ga hrani notar, ki ga izroči kupcu šele, ko ta predloži dokazilo, da je plačal celotno kupnino. Druge variante so manj varne in jih bralki odsvetujem. Bolje je, da ima bralka denar na bančnem računu, kot pa da s strahom čaka, ali ji bo kupec, potem ko bo že vpisan kot lastnik in bo v stanovanju tudi živel, plačal še naslednje obroke kupnine ali ne.
SVETOVALNI TELEFON:
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 13. in 20. februarja, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
