Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
SOLASTNIŠTVO
Bralka je ena izmed petih solastnikov stanovanja v večstanovanjski stavbi. Svoj delež bi rada prodala, zato jo zanima, kdo vse ima predkupno pravico in kako mora ravnati v zvezi s tem.
Predkupno pravico imajo solastniki stanovanja, lastniki sosednjih stanovanj pa ne. Zaradi vzpostavitve etažne lastnine se namreč šteje, da je vsako stanovanje svoja stvar, zato imajo prednost pri nakupu le tiste osebe, ki so že solastniki konkretnega stanovanja.
Bralka mora druge solastnike stanovanja pisno s priporočeno pošto in povratnico obvestiti o tem, da prodaja svoj delež, za koliko ga prodaja in kako dolgi so plačilni roki. Solastniki imajo možnost, da v tridesetih dneh od prejema obvestila uveljavljajo predkupno pravico, in sicer tako da bralko obvestijo o tem, da jo uveljavljajo. V tem primeru mora bralka prodati svoj delež tistemu, ki je uveljavljal pravico, in ga ne sme prodati drugemu. Če bi dva solastnika uveljavljala predkupno pravico, je vsak od njiju upravičen do dela bralkinega solastniškega deleža v skladu z višino svojega obstoječega solastniškega deleža. Če solastniki v danem roku izjavijo, da ne uveljavljajo predkupne pravice, ali če se glede tega sploh ne izrečejo, lahko bralka svoj delež proda komur koli za ponujeno ceno ali dražje, ne sme pa ga prodati pod ceno, ki jo je ponudila solastnikom.
Če bralka ne bo upoštevala postopka predkupne pravice, lahko predkupni upravičenec naknadno s tožbo zahteva razveljavitev pogodbe in se delež naknadno proda njemu. Zato je zelo pomembno, da ima bralka dokaz, kdaj je ponudila svoj delež solastnikom. Od tega dne namreč teče rok, v katerem se morajo izreči predkupni upravičenci.
NEPLAČEVANJE STROŠKOV
Bralka živi v večstanovanjski stavbi. Ker ni zadovoljna z delom upravnika, ni poravnala nekaterih stroškov. Z upravnikom je bilo precej polemike glede upravičenosti računov, zdaj pa je upravnik vložil predlog za izvršbo in na tak način prek sodišča zahteval, da bralka plača račune. Bralko zanima, ali jih je dolžna plačati ali ne.
Upravnik je upravičen od lastnikov stanovanj terjati plačilo v skladu s pogodbo o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki jo je sklenil z etažnimi lastniki. Dejstvo, da bralka ni bila podpisnica pogodbe, pač pa je to pogodbo sklenil prejšnji lastnik stanovanja, ne vpliva na obveznosti bralke. S prodajo stanovanja so se namreč na bralko kot kupca prenesle tudi pravice in obveznosti iz pogodbe o upravljanju.
O upravičenosti stroškov, ki jih je zaračunal upravnik na spornih računih, se ne morem izreči, ker ne poznam vseh okoliščin. Praviloma lahko upravnik zaračuna etažnim lastnikom za svoje delo ter storitve in dobave, ki se nanašajo na stavbo kot celoto, oziroma tiste, za katere so stanovalci izrecno odločili, da se krijejo. Navadno gre pri tem za stroške rednega obratovanja, kot so strošek elektrike in vode za skupne prostore, strošek vzdrževanja dvigal, toplotnih postaj ..., kot tudi za stroške sanacije stavbe, če je bila izglasovana na zboru lastnikov, in podobno.
Ker pa naj bi od izdaje spornih računov minilo že precej časa, velja opozoriti, da zahtevki upravnika lahko tudi zastarajo. Zastaralni rok je za dobave, ki se nanašajo na gospodinjstva, eno leto, pri čemer zastaranje začne teči po poteku leta, v katerem je terjatev dospela v plačilo. Če je bilo na primer treba en račun plačati do 5. maja 2016, drugega pa do 5. junija 2016, je za oba računa začelo zastaranje teči 1. januarja 2017 in se je izteklo 1. januarja 2018. Terjatve iz leta 2016 so tako zastarale z začetkom leta 2018. Če je torej sporna obveznost iz leta 2016 ali še od prej, lahko bralka ugovarja tudi, da je zastarala in se na tak način reši obveznosti.
V enem letu zastarajo tudi druge terjatve do gospodinjstva, in sicer terjatve za dobavljeno električno in toplotno energijo, plin, vodo, za dimnikarske storitve in vzdrževanje snage, terjatve radijske in televizijske postaje za sprejem programov, terjatve pošte, telegrafa in telefona za uporabo telefonov in poštnih predalov, kot tudi druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, terjatve za naročnino na občasne publikacije, šteto od takrat, ko se je iztekel čas, za katerega je bila publikacija naročena, terjatev za storitve zagotavljanja dostopa do medmrežja, za storitve zagotavljanja uporabe elektronske pošte in elektronskih poštnih predalov, za storitve vzdrževanja spletnih strani in za storitve, povezane z dostopom do kabelskih in satelitskih radijskih in televizijskih programov, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih.
SVETOVALNI TELEFON:
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 15. in 22. maja, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
