Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
SANACIJA NAPAK IZ BANČNE GARANCIJE
Bralec je v letu 2009 sklenil pogodbo, s katero je kupil novo stanovanje. Po končani gradnji je podjetje, ki mu je prodalo stanovanje, šlo v stečaj. Sčasoma so se začele pojavljati napake gradnje (zamakanje, napake na fasadi …). Po skoraj desetih letih so se stanovalci obrnili na notarko, ki je skrbela za prodajne pogodbe, in od nje zahtevali, da se sanacija napak krije iz bančne garancije, ki je bila izdana ob prodaji stanovanj. Notarka jih je obvestila, da je bila garancija veljavna le do leta 2011 in da žal na ta način ne morejo dobiti ničesar. Bralca zanima, kje in kako lahko uveljavlja povračilo škode.
Leta 2004 je bil zaradi nenehnih težav pri prodaji stanovanj sprejet Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, ki je določil, da se smejo stanovanja prodati, še preden so zgrajena, le pod zelo strogimi pogoji. Med drugim je določeno, da kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca in dokler ni stanovanje dejansko dokončano tako, da ga kupec lahko prevzame v posest. Edino izjemo od tega lahko predstavlja ara, ki jo plača kupec, da tako potrdi svojo voljo za nakup še nezgrajenega stanovanja. Ara lahko znaša največ 10 odstotkov kupnine.
Potem ko kupec prevzame stanovanje, lahko zadrži plačilo zadnjih 5 odstotkov kupnine, če se ob prevzemu nepremičnine ugotovijo napake. Kupec ima pravico zadržati plačilo, dokler napake niso odpravljene. Prav tako ima pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine, če mu prodajalec ob izročitvi nepremičnine ne izroči oziroma ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak. To so tiste napake gradnje, ki jih ni mogoče ugotoviti ob skrbnem pregledu in jih kupec odkrije šele sčasoma, na primer zamakanje, odstopanje barve, puščanje inštalacij, pokanje sten in podobno. Po zakonu pa se bančna garancija zahteva le za obdobje dveh let oziroma najmanj 26 mesecev, šteto od pridobitve uporabnega dovoljenja. Z bančno garancijo banka jamči, da bo banka sama plačala stroške za odpravo napak v garancijski dobi dveh let, če tega ne bo storil prodajalec stanovanj. Ko prodajalec predloži bančno garancijo kupcu ali notarju, ki skrbi za prodajne pogodbe, je kupec dolžan plačati celotno kupnino.
Težava, o kateri piše bralec, je žal nerešljiva. Notar, ki skrbi za prodajo, ni odgovoren za stvarne napake prodane stvari. Za te napake je v prvi vrsti odgovoren prodajalec, lahko pa tudi izvajalec gradnje ali projektant. Prodajalec je šel v stečaj in ga ni več, banka pa z bančno garancijo ne jamči več, ker je njena veljavnost potekla že pred leti. Bančna garancija mora biti po zakonu izdana le za čas dveh let, to je za obdobje, v katerem prodajalec jamči za odpravo vseh napak, tudi na primer estetskih. Po poteku dveh let pa do desetega leta prodajalec odgovarja le še za odpravo napak, ki zadevajo solidnost gradnje. Zaradi tega je bančna garancija za odpravo napak zahtevana le za prvo obdobje, to je za obdobje dveh let, in po poteku tega časa preneha veljati, čeprav prodajalec sam jamči za solidnost gradnje 10 let. Napaka pri solidnosti gradnje je na primer napaka na konstrukcijskih delih objekta, ki ogroža stabilnost objekta, ali pa napaka, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi nje onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Le v primeru takšne napake lahko kupec uveljavlja zahtevek v 10-letnem roku, in to tako od prodajalca kot tudi od izvajalca gradbenih del, prav tak pa tudi od projektanta objekta, če napaka izvira iz napake projekta.
Ker je šel prodajalec, ki je bil tudi izvajalec, v stečaj, tega žal v bralčevem primeru ni mogoče več uveljavljati. Verjetno pa ni več mogoče uveljavljati zahtevka niti v razmerju do projektanta, ker ni podatka o tem, da bi do težav prišlo zaradi napak projekta, pa tudi zato ne, ker so zamujeni roki za uveljavljanje napake. Kupec mora namreč odgovornega pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil, oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v solidnosti gradnje, sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako. Nadalje pa pravice iz naslova jamstva za napake ugasne tudi v roku enega leta od dneva, ko je bilo dano obvestilo o napaki, če v tem času ni napaka odpravljena ali ni vložena tožba zoper tistega, ki je odgovoren za napako.
SVETOVALNI TELEFON
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 14. in 21. januarja, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
