Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc

Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja:
Janez Tekavc

Zaradi posebnih razmer je dostop do članka odprt za vse obiskovalce strani.

Dobro je vedeti | feb. '20

ENA HIŠA, DVA OTROKA

Bralka je lastnica družinske hiše. Po moževi smrti so se na zapuščinski obravnavi z otrokoma dogovorili, da ona podeduje celotno hišo. Sin bi si zdaj rad v neizdelani mansardi uredil stanovanje. Bralka razmišlja, da bi hišo razdelila tako, da bi sin dobil mansardo že zdaj, hči pa bi po njeni smrti dobila visoko pritličje, v katerem zdaj živi bralka. Zanima jo, ali mora hči soglašati s tem in kako naj to uredi tako, kot se je odločila.

Bralka lahko s hišo prosto razpolaga, kar pomeni, da lahko sinu dovoli, da ta uredi mansardo in v njej živi ali pa tudi ne. Soglasje hčere za to ni potrebno, prav tako nima možnosti, da bi temu nasprotovala, čeprav sta se oba otroka na zapuščinski obravnavi odpovedala dedovanju dela hiše v korist matere.

Bralka lahko sinu omogoči uporabo mansarde na več načinov. Lahko se le preprosto dogovorita, da sin izdela mansardo in v njej živi. Vendar je zadeve bolje urediti na drug način. Sčasoma se utegnejo odnosi spreminjati, stroški izdelave mansarde utegnejo biti veliki, kar včasih pripelje do tega, da si vsak po svoje razlaga, kaj je bilo nekoč dogovorjeno. Smiselno je, da se sklene pisna pogodba in v njej določi, katere so pravice in obveznosti ene in druge strani.

Mogočih je več pogodb. V prvi vrsti pa se morata bralka in sin dogovoriti, ali naj sin pridobi lastninsko pravico na mansardi ali ne. Če je ne pridobi, lahko bralka in sin skleneta pogodbo o najemu ali brezplačni uporabi, v kateri se dogovorita, da sme sin izdelati mansardo, da bo za uporabo plačeval najemnino ali pa tudi ne ter kako se bodo obravnavala vlaganja v izdelavo mansarde, če bi jo sin prenehal uporabljati. Zadnje je zelo pomembno, ker je smiselno že v pogodbi določiti, ali je bralka na primer dolžna kaj plačati sinu za vlaganja v hišo, če bi sin prenehal uporabljati stanovanje, ki ga bo izdelal, in koliko bi to znašalo oziroma kako se tak znesek izračuna. Lahko se dogovorita tudi, da bralka ne plača nič, vendar se je to smiselno dogovoriti še pred začetkom gradnje, tako da bo sin tveganje, da izgubi stroške naložbe, vzel v zakup, torej še preden bo začel naložbo. Navadno se vlaganja, ki trajno povečujejo vrednost nepremičnine, upoštevajo tako, da jih lastnik povrne tistemu, ki vlaga v nepremičnino, višina pa je navadno odvisna predvsem od tega, koliko časa vlagatelj uporablja nepremičnino, torej koliko so vredna vlaganja na dan, ko lastnik ponovno pridobi možnost uporabe nepremičnine, ki jo je predhodno uporabljal vlagatelj.

Če pa bralka želi, da sin postane solastnik hiše, potem lahko s sinom sklene na primer prodajno pogodbo, če mu želi neizdelano mansardo prodati, ali pa darilno pogodbo, če mu želi neizdelano mansardo podariti, ali pa katero drugo pogodbo, s katero bo sin postal solastnik stavbe. Ena od možnosti je tudi, da se hiša ne deli po solastniških deležih, pač pa se najprej ustanovi etažna lastnina (tako kot pri stanovanjih v stanovanjskem bloku) in se nato sklene pogodba, s katero sin postane lastnik etažne enote, ki jo predstavlja mansarda. Etažna lastnina se ustanovi tako, da geodet naredi elaborat, na podlagi katerega se vpiše etažna delitev v kataster stavb, kasneje pa se sklene pogodba, s katero se mansardna enota prepiše na sina. Pogodba je lahko tudi v tem primeru prodajna, darilna ali katera izmed drugih pogodb, s katerimi se prenaša lastninska pravica na novega lastnika. Če etažna lastnina ni ustanovljena, pa se sklene takšna pogodba, da sin postane solastnik hiše v deležu, ki ustreza deležu, ki ga predstavlja mansarda v razmerju do preostanka hiše. Navadno se kot preostanek štejejo drugi stanovanjski prostori, skupni prostori pa ne, ker skupne prostore uporabljajo vsi solastniki (na primer skupno stopnišče).

Če bo sin postal etažni lastnik ali solastnik na celotni hiši, bo s tem pridobil upravičenje, da izdela mansardo. V takšnem primeru vlaga v svojo nepremičnino oziroma v svoj del nepremičnine, tako da ni potreben niti dogovor o tem, da ta del lahko uporablja, niti dogovor o tem, da bi mu morala bralka kaj plačati, če neha uporabljati mansardo. Lahko pa nastane drug zaplet, in sicer da se čez čas sin odloči in mansardo proda ali jo na kakšen drug način odtuji ter njen lastnik postane tretja oseba. Bralka se lahko pred tem do določene mere zavaruje tako, da se s pogodbo določi prepoved obremenitve in odtujitve, kar ima za posledico, da sin stanovanja ne sme prodati ali kako drugače prenesti na tretjo osebo niti ne sme na mansardi ustanoviti hipoteke. Vendar pa sinu to ne preprečuje, da bi na primer dal mansardo kasneje v najem ali kaj podobnega. Do določene mere se da temu sicer izogniti tako, da se določi pogodbena kazen, če bi dal sin mansardo v najem in podobno.

Veliko je pravnih možnosti za ureditev odnosa med bralko in sinom, vendar bodo ti dobro urejeni le, če bosta tako bralka kot tudi sin zelo tehtno razmislila, kaj želita in česa ne. Pogodba utegne postati zelo kompleksna, vendar je bolje urejati zadeve v fazi dogovorov v pogodbi kot pa kasneje priti v situacijo, da si vsak po svoje predstavlja, kaj sme oziroma česa ne sme.

Glede želje bralke, da bi sin dobil mansardo takoj, hči pa bi dobila del hiše, v kateri zdaj stanuje bralka, šele po njeni smrti, bi predlagal, da bralka o tem napiše oporoko in v njej pojasni, da je na primer z darilno pogodbo dala mansardo sinu in zato želi, da hči po njeni smrti podeduje preostali del hiše.

Naj pa opozorim, da mora sin pred začetkom gradnje preveriti, ali je gradnja mansarde sploh dopustna in ali mora morda pridobiti gradbeno dovoljenje.

SVETOVALNI TELEFON

 Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 18. in 25. februarja, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.


Vaši komentarji


© 2020 Zavod Vzajemnost, p. p. 134, 1001 Ljubljana, e-pošta: urednistvo@vzajemnost.si, telefonska številka 01 530 78 42

Vzajemnost najdete tudi na družabnih omrežjih Facebook | Twitter | dovod RSS

▲ Na vrh strani | Domov | Klub ugodnosti | O nas | Oglaševanje | Pogoji rabe, zasebnost in piškotki | Pravila nagradne igre

revija Vzajemnost in te spletne strani nastajajo z uredniškim sistemom podjetja (T)media