Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc

Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja:
Janez Tekavc

Dobro je vedeti | okt. '20

SOLASTNIŠTVO STANOVANJA

Bralec je solastnik stanovanja skupaj z nečakinjo, ki pa ima le 1/5 deleža. Bralec že ves čas živi v stanovanju sam in plačuje vse stroške. Nečakinja ni hotela prispevati niti za obnovo fasade na stavbi, vse pogosteje pa omenja, da bi želela imeti kaj od stanovanja.

Solastništvo prinaša tako ugodnosti kot bremena. Eno izmed bremen je, da solastniki skupaj krijejo stroške stvari, ki jo imajo v skupni lasti, in sicer v sorazmerju z velikostjo svojih deležev. V opisanem primeru to pomeni, da bi moral bralec pokrivati 4/5 stroškov, ki se nanašajo na stanovanje, nečakinja pa 1/5 teh stroškov. Solastnik mora tako prispevati za stroške vzdrževanja stanovanja in stavbe, v kateri je stanovanje, stroške upravljanja stavbe ipd., ni pa dolžan prispevati za stroške, ki nastajajo izključno zaradi uporabe tistega, ki je v stanovanju, na primer za televizijo, internet …

Vendar je nečakinja kot solastnica upravičena tudi do koristi, ki jih prinaša stanovanje. Vsak solastnik je namreč upravičen do uporabe stvari v skladu s svojim solastniškim deležem, in sicer tako, da ima vsak od solastnikov stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporablja sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Nečakinja bi bila torej upravičena do uporabe 1/5 stanovanja. Ker je po navadi težko razdeliti stanovanje na tako majhne dele in pri tem še ohraniti njegovo funkcionalnost, se pogosto zgodi, da eden izmed solastnikov uporablja celotno stanovanje. V takšnem primeru mora tisti, ki uporablja več, kot znaša njegov delež, načeloma plačevati drugemu za uporabo njegovega deleža. Nečakinja bi tako po eni strani morala prispevati petino za stroške vzdrževanja stanovanja, po drugi strani pa bi moral bralec njej plačevati najemnino za petino stanovanja, ker uporablja celotno stanovanje in ne le svojega deleža (4/5). Običajno je najbolj praktična rešitev, da se te terjatve med seboj približno pobotajo, da torej bralec krije vse stroške, nečakinja pa v zameno za to od njega ne terja najemnine. Pri tem je treba upoštevati daljše časovno obdobje, saj je bilo plačilo fasade visok strošek, vendar je to strošek, ki se pojavi na nekaj desetletij, najemnina za petino stanovanja pa sicer ne bi bila visok strošek, vendar nastane vsak mesec.

Glede želje nečakinje, da bi tudi ona imela nekaj od stanovanja, je mogočih več rešitev. Ena je že omenjena rešitev, da bralec plačuje najemnino za 1/5 stanovanja, na drugi strani pa nečakinja plačuje 1/5 stroškov, ki so stanovanjski stroški.

Druga rešitev, ki bo verjetno manj računsko naporna, vendar pa dražja, je, da bralec odkupi od nečakinje njen delež. Cena je stvar medsebojnega dogovora. Bralec ne more prisiliti nečakinje, da mu proda svoj delež, čeprav je sam solastnik 4/5, pač pa bo do prodaje prišlo le, če se bosta oba strinjala s tem. Če se nečakinja s prodajo ne bo strinjala ali če se jima ne bo uspelo dogovoriti o ceni, do prodaje ne bo prišlo. Enako velja tudi v obratni smeri, tudi nečakinja ne more prisiliti bralca, da od nje odkupi 1/5 deleža. Pri tovrstni prodaji je vse stvar dogovora.

Tretja možnost pa je, da o delitvi solastnine odloči sodišče na predlog enega izmed solastnikov. Sodišče lahko stanovanje razdeli v naravi na dva dela, upoštevaje solastniške deleže, če pa to ni mogoče (in pri stanovanjih to navadno ni mogoče, ker so preprosto premajhna), pa sodišče lahko na zahtevo solastnika proda stanovanje na dražbi in solastnikom izplača kupnino v skladu s solastniškimi deleži. Ta tretja rešitev je v praksi dokaj redka, ker so postopki dolgotrajni in ker navadno nihče izmed solastnikov ne želi tvegati z dražbo. Če se solastniki že odločijo, da bi problem rešili s prodajo stanovanja, ga običajno prodajo sami, torej brez sodišča, tako da kupcu, ko ga najdejo, prodajo celotno stanovanje z vsemi deleži. V tem primeru namreč na strani prodajalcev nastopijo vsi solastniki, ki skupaj podpišejo prodajno pogodbo in s tem prodajo vsak svoj delež, tako da kupec pridobi celoto. Solastniki bi sicer lahko sklepali tudi vsak svojo pogodbo s kupcem za vsak solastniški delež posebej, vendar je to manj praktična rešitev. Po navadi pa tudi kupec ni navdušen nad takšnim drobljenjem pogodb, ker obstaja nevarnost, da bi se kateri izmed solastnikov zadnji hip premislil, kar bi povzročilo, da kupec na koncu ne bi pridobil vseh solastniških deležev in tako ne bi postal lastnik celote, pač pa le solastnik.

SVETOVALNI TELEFON

Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 6. in 13. oktobra, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.


Vaši komentarji


© 2020 Zavod Vzajemnost, p. p. 134, 1001 Ljubljana, e-pošta: urednistvo@vzajemnost.si, telefonska številka 01 530 78 42

Vzajemnost najdete tudi na družabnih omrežjih Facebook | Twitter | dovod RSS

▲ Na vrh strani | Domov | Klub ugodnosti | O nas | Oglaševanje | Pogoji rabe, zasebnost in piškotki | Pravila nagradne igre

revija Vzajemnost in te spletne strani nastajajo z uredniškim sistemom podjetja (T)media