Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc
PRENOS LASTNIŠTVA
Bralka je lastnica hiše s prizidkom, na dvorišču pa je še drvarnica, ki jo uporabljajo tudi drugi. Del hiše bi rada dala hčeri, prizidek pa vnukinji. Sama bi se rada rešila lastništva, tudi drvarnice, ki jo uporabljajo še drugi. Zanima jo, kaj naj naredi.
Bralka ima na voljo kar nekaj možnosti. S hčerko in vnukinjo lahko sklene darilni pogodbi, izročilni pogodbi, pogodbi o preužitku ali pa pogodbi o dosmrtnem preživljanju. Nobena ni obdavčena, ker gre za pogodbeno razmerje v prvem dednem redu, tako da je bralkina skrb glede davkov odveč. Bo pa pri kateri koli izmed pogodb treba plačati stroške, povezane z njeno sestavo, overovitvijo in vpisom v zemljiško knjigo.
Darilna pogodba je po svoji vsebini najenostavnejša pogodba, saj z njo bralka le podari nepremičnine hčeri oziroma vnukinji. V zameno ne dobi ničesar, saj je darilo po svojem bistvu neodplačni prenos lastninske pravice. Težava je lahko le ta, da je darilo težko preklicati, zato bi bralka zelo težko dosegla, da bi spet postala lastnica, če bi se morda v prihodnje odnosi v družini bistveno poslabšali. Če ima bralka še kakšnega dediča, bi ta lahko po njeni smrti tudi zahteval zmanjšanje daril, če bi bil zaradi njih prizadet dedni delež.
Z izročilno pogodbo se bralka kot izročiteljica zaveže, da bo izročila in razdelila svoje premoženje svojim potomcem. Izroči lahko del ali celotno premoženje. Pogodba je do določene mere podobna darilni pogodbi, le da je pogoj za veljavnost izročilne pogodbe, da je sklenjena v obliki notarskega zapisa in se z njo strinjajo vsi bralkini dediči. Vsi dediči morajo tudi podpisati izročilno pogodbo, ne glede na to, ali kaj dobijo z njo ali ne, saj je bistven del pogodbe izjava dedičev, da se z izročitvijo strinjajo in se odpovedujejo uveljavljanju svojih dednih zahtevkov glede izročenega premoženja. V primerjavi z darilno pogodbo pri izročilni pogodbi s tem odpade možnost, da bi kateri izmed dedičev po bralkini smrti zahteval spremembo razdelitve premoženja.
Smiselno je, da si bralka izgovori vsaj preužitek. Tako se bralka kot preužitkarica zavezuje, da bo na prevzemnici (hčer oziroma vnukinjo) prenesla lastninsko pravico na svojih nepremičninah, hči oziroma vnukinja pa se kot prevzemnici zavezujeta, da bosta bralki kot preužitkarici do njene smrti dajali določene dajatve in storitve. Običajno je to vsaj pravica do uporabe stanovanja skupaj s pokrivanjem stroškov uporabe stanovanja, lahko pa tudi kaj več ali drugače. Dogovor o preužitku je podoben dogovoru o dosmrtnem preživljanju, razlika je v tem, da pri preužitku prevzemnik (hči, vnukinja) postane že takoj lastnik nepremičnine, pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju pa šele s smrtjo druge pogodbene stranke (bralke). Ker bi se bralka rada že takoj rešila lastništva, je preužitek primernejša oblika dogovora, čeprav raje predlagam pogodbo o dosmrtnem preživljanju. Po navadi je namreč več motivacije za skrb za starejšega, če tisti, ki skrbi zanj, šele pričakuje, da bo postal lastnik, in ga nagrada v obliki lastništva čaka šele po izpolnitvi vseh obveznosti.
Pri dogovoru o preužitku je bistveno, da je ta vpisan v zemljiško knjigo. Prevzemnik ima namreč pravico, da nepremičnino tudi odsvoji, tako da lahko postane lastnik nekdo tretji. Ta tretji pa je dolžan izpolnjevati obveznosti iz pogodbe o preužitku le, če je preužitek vpisan v zemljiško knjigo. Prav možnost odsvojitve nepremičnine in s tem spremembe osebe, ki je dolžna izvajati obveznosti preužitka, je eden izmed razlogov, zakaj je morda bolje skleniti pogodbo o dosmrtnem preživljanju. Pogodba o preužitku mora biti sestavljena v obliki notarskega zapisa.
S pogodbo o dosmrtnem preživljanju se – kot že rečeno – preživljavec (hči, vnukinja) zaveže, da bo preživljal preživljanca (bralko) do njene smrti, bralka pa kot preživljanka izjavi, da v zameno za to preživljavcu zapušča vse premoženje ali del premoženja, ki obsega nepremičnine in premičnine, ki so namenjene za rabo in uživanje nepremičnin, njihova izročitev pa je odložena do njene smrti. Če bi bila sklenjena takšna pogodba, bi bralka ostala lastnica nepremičnin do svoje smrti, nato pa bi postali lastnici hči oziroma vnukinja, ki bi prej skrbeli zanjo. Pogodba o dosmrtnem preživljanju mora biti sestavljena v obliki notarskega zapisa.
Če je bralka lastnica drvarnice, ki jo poleg nje uporabljajo še drugi, to ni ovira, da je ne bi vključila v eno izmed prej navedenih pogodb. To, da stvari uporabljajo tudi drugi, ne preprečuje, da ne bi smel lastnik prenesti svoje lastninske pravice na drugo osebo. Tudi po spremembi lastništva jo bodo tisti, ki uporabljajo drvarnico, poleg bralke smeli še naprej uporabljati, če imajo za to ustrezno pravno podlago, na primer, da so najemniki, da imajo služnost ali kakšno drugo pravico glede uporabe.
SVETOVALNI TELEFON
Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 15. in 22. decembra, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.
