Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc

Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja:
Janez Tekavc

Dobro je vedeti | apr. '21

UREJANJE LASTNIŠTVA ZEMLJIŠČA

Bralec je pred nekaj več kot štiridesetimi leti kupil parcelo od takratnega stanovanjskega sklada. Med kupljenim zemljiščem in ograjo je bil še pas zemljišča, ki je imel drugačno parcelno številko in ni bil vključen v tedanjo pogodbo. Prodajalec je takrat bralcu dejal, da lahko vseeno uporablja zemljišče, saj do njega ni drugega dostopa kot čez parcelo, ki jo je kupil. Bralec od tedaj zemljišče obdeluje in vzdržuje. Zdaj je kot lastnica zemljišča vpisana občina. Bralec se je skušal dogovoriti, da naj ga prepiše nanj, vendar občina na to ne pristane in je pripravljena zemljišče le prodati.

Glede prodaje nepremičnin veljajo dokaj stroga pravila. Kupec postane lastnik tistega, kar je v pogodbi izrecno navedeno, da je predmet prodaje, in še to le pod pogojem, da je tudi prodajalec lastnik navedenega v pogodbi.

Glede zadrege, s katero se je srečal naš bralec, bi bilo treba najprej ugotoviti, kdo je bil lastnik nepremičnine, ki je zdaj vpisana na občino. Če je bil tedaj lastnik stanovanjski sklad, obstaja majhna možnost, da bralec dokaže, da mu je prodajalec tedaj res dovolil postati lastnik tudi tistega zemljišča, ki ni navedeno v pogodbi. Bralec bi moral dokazati ne samo, da mu je tedanji predstavnik stanovanjskega sklada dovolil uporabo, ampak bi moral tudi dokazati, da mu je dovolil, da postane lastnik nepremičnine, in da je ta oseba imela pravico v imenu stanovanjskega sklada razpolagati s parcelo na način, da je lahko prenesla lastninsko pravico na bralca. Kaj takšnega je običajno kar težko dokazati.

Če pa stanovanjski sklad ni bil lastnik, pač pa je imela občina na zemljišču, ki je imelo tedaj morda na primer položaj družbene lastnine, pravico uporabe, pa bralec sploh ni mogel postati lastnik nepremičnine. Če nekdo, ki ni lastnik, prodaja nepremičnino, ki ni njegova, kupec s podpisom takšne pogodbe ne bi pridobil lastninske pravice. Nihče namreč ne more prodati tuje nepremičnine.

Če je v pogodbi navedena le ena nepremičnina, kupec praviloma ne more postati lastnik dveh nepremičnin, četudi bi prodajalec morda ustno rekel, da je v redu in da naj nepremičnino kar uporablja. Sama uporaba nepremičnine namreč praviloma ne ustvari lastninske pravice. V pravu je zelo bistveno, ali gre le za rabo, to je pravico, da oseba, ki ni lastnik, uporablja tujo stvar, ali pa gre za prenos lastninske pravice, pri katerem le oblika ni bila pravilna. Za prenos lastninske pravice je namreč predpisano, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki in da mora biti sam prenos vpisan v zemljiško knjigo.

Dejstvo, da je bralec zasadil drevesa, da na zemljišču kosi in ga vzdržuje, namreč samo po sebi še ni povzročilo, da bi bralec postal lastnik. Do pogodbenega prenosa lastninske pravice samo s tem sploh ni moglo priti, do priposestvovanja pa bi sicer lahko prišlo, vendar le, če bi bili izpolnjeni predpisani pogoji. Predpostavke za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem so namreč, da je priposestvovalec v dobri veri, da je posest lastniška in da traja vsaj 10 let. Za dobrovernega posestnika se šteje tisti, ki ne ve in tudi ne more vedeti, da ni lastnik stvari, in stvar uporablja v trdnem prepričanju, da je njegova.

Če bralec ve, da parcela ni bila vključena v pogodbo, oziroma če ve, da parcele ni plačal, potem je bolj kot ne jasno, da je vseskozi vedel, da ni lastnik te parcele, pač pa parcelo le uporablja, ker se drži parcele, ki jo je kupil, in ker je ne uporablja nihče drug. V takšnem primeru bi mu le težko uspelo z zahtevkom, da je parcelo priposestvoval. Sama uporaba, kot že rečeno, še ne povzroči priposestvovanja. Pomembno je, da je posest dobroverna in lastniška.

Dobroverna lastniška posest navadno izvira iz napačnega prepričanja, da je bilo nekaj prodano, čeprav dejansko ni bilo. To se je na primer pogosto dogajalo pri pogodbah, ki so bile sklenjene v času Jugoslavije za stanovanja, ker so bile pogodbe navadno dokaj opisne in je pisalo v smislu, da kupec kupuje stanovanje skupaj s kletjo, pralnico ipd., nakar je kupec več desetletij uporabljal večjo klet, kot bi mu pripadala, ali pa sosednjo klet, vendar tega niti ni vedel, ker nihče ni temu nasprotoval, in podobno.

Če element dobroverne lastniške posesti ni izpolnjen, bralcu skorajda ne more uspeti z zahtevkom, da naj sedanji lastnik prepiše nepremičnino nanj, četudi je lastnica občina. Občina se namreč lahko enako kot kateri koli drug lastnik odloči o tem, ali bo prodala neko nepremičnino ali ne. Morda so odločitve občine še celo bolj omejene, ker predpisi določajo, da država in občine praviloma ne smejo brezplačno odsvojiti premoženja.

SVETOVALNI TELEFON

 Odvetnik Janez Tekavc odgovarja na premoženjska in druga pravna vprašanja (razen pokojninsko-invalidskih) bralcev Vzajemnosti tudi po telefonu. Pokličite ga v torek, 6. in 13. aprila, med 14. in 16. uro na telefonsko številko 01 530 78 53.


Vaši komentarji


© 2022 Zavod Vzajemnost, p. p. 134, 1001 Ljubljana, e-pošta: urednistvo@vzajemnost.si, telefonska številka 01 530 78 42

Vzajemnost najdete tudi na družabnih omrežjih Facebook | Twitter | dovod RSS

▲ Na vrh strani | Domov | Klub ugodnosti | O nas | Oglaševanje | Pogoji rabe, zasebnost in piškotki | Pravila nagradne igre

revija Vzajemnost in te spletne strani nastajajo z uredniškim sistemom podjetja (T)media