SKLEPANJE NAJEMNE POGODBE

Bralka bi stanovanje oddala v najem, ker se je sin, ki je do zdaj živel v njem, odselil v tujino. Zanima jo, na kaj mora paziti pri sklepanju najemne pogodbe.

Seveda je dobro, da najdemo najemnika, ki je urejen in daje videz, da ne bo povzročal škode ali težav in ima dovolj dohodkov za plačevanje najemnine in stroškov. Pri najemni pogodbi pa je najpomembnejše, da je sklenjena v pisni obliki in so v njej urejena bistvena vprašanja najema. Treba je napisati, kaj je predmet najema, za koliko časa se daje v najem, kolikšna je najemnina, katere stroške, vezane na stanovanje, krije najemnik in katere lastnik stanovanja in kdo poleg najemnika še lahko živi v stanovanju.

Na premoženjska in druga pravna vprašanja odgovarja mag. Janez Tekavc

KAKO PRODATI NJIVO

Bralka bi rada prodala njivo, ki jo je podedovala po svojih starših. Že pred leti jo je dala v najem sosedu, ki jo zdaj želi kupiti. Bralko zanima, kako naj izvede prodajo, ker naj bi o tem obvestila tudi upravno enoto.

Prodaja kmetijskega zemljišča je izvedena po posebnem postopku, ki je obvezen. Če je izvedena drugače, se namreč šteje, da je prodaja nična, pogodbe, ki bi bila sklenjena mimo tega postopka, pa ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo.

SINOVI DOLGOVI

Bralka ima sina, ki se je neuspešno podal v podjetniške vode. Ker si je nabiral le dolgove, so se začeli razni postopki zoper njega, tako da so se posamezni upniki pojavili tudi že pred bralkinimi vrati, še posebej odkar se je sin preselil nazaj domov. Bralka je opazila, da sin prejema vse več pošte s sodišča, zato jo skrbi, ali ne bodo morda zaradi njegovih dolgov na koncu prodali še njenega stanovanja. Eden izmed upnikov je namreč grozil, da bo kmalu prišel rubežnik in vse prodal.

ZAVRNITEV DEDIŠČINE

Bralec ima ostarelega očeta, s katerim se v življenju nista najbolje razumela. Oče je bil od nekdaj veliko zdoma, rad je pil, pogosto je izgubljal denar pri raznih stavah in kartanju. Izposojal si je denar od znancev in sosedov, živel od danes do jutri, tako da se mu bo hiša, v kateri živi, kmalu podrla na glavo. Po zgodnji mamini smrti je sin izkoristil prvo priložnost, da se je odselil, redko je obiskal očeta, saj ga je ta ob vsaki priložnosti zmerjal ali zahteval denar. Ker sta edina sorodnika, bralca zanima, ali bo moral po očetovi smrti poravnati njegove morebitne dolgove in ali se lahko v tem primeru odreče dediščini.

DEDOVANJE V PARTNERSKI ZVEZI

Bralec in bralka že dalj čas živita v zunajzakonski skupnosti, vendar sta prijavljena vsak na svojem naslovu, čeprav izmenjaje uporabljata enkrat bralkino stanovanje, drugič pa bralčevo hišo. Nimata otrok, imata pa vsak nekaj nečakov. Skrbi ju, ali bodo po smrti enega od njiju nečaki res postali lastniki polovice premoženja.

Po partnerju se lahko deduje na podlagi oporoke ali na podlagi zakona, če ni napravljena oporoka. Z oporoko se lahko zapusti premoženje komur koli, upoštevati je treba le nujne dediče in njihove deleže. Partner ima enako kot zakonec pravico do nujnega deleža. Bratje in sestre imajo pravico do nujnega deleža le izjemoma, če so trajno nezmožni za delo in nimajo potrebnih sredstev za življenje. Nečaki niso nujni dediči, tako da nimajo pravice do nujnega deleža.

DEDOVANJE V ZUNAJZAKONSKI SKUPNOSTI

Bralka je potem, ko je ovdovela, našla partnerja, s katerim sta bila skupaj dobrih sedem let. Partner je umrl in bralko zanima, ali bo lahko dedovala po njem. Z njegovima sestrama se o dedovanju ni mogla dogovoriti, čeprav se strinja, da njen delež po njeni smrti dedujeta sestri pokojnega partnerja.

Zunajzakonska skupnost je glede dedovanja izenačena z zakonsko zvezo, kar pomeni, da je bralka upravičena dedovati po pokojnem partnerju. Pri tem ni odločilno, kje je imel kdo izmed njiju prijavljen svoj stalni naslov, pač pa je pomembno, ali sta bila kot mož in žena, le da se nista poročila.

OPOROKA, NAPISANA DOMA

Bralka živi v zunajzakonski skupnosti že dvajset let. S partnerjem nimata otrok, zato sta napisala vsak svojo oporoko, s katero zapuščata drug drugemu celotno premoženje. Oporoki sta napisala doma, zato bralko zanima, ali je veljavna in ali jo lahko kdo izpodbija in uveljavlja na primer nujni delež.

Oporoka je veljavna, četudi ni overjena pri notarju. V zapuščinskem postopku so si med seboj popolnoma enakovredne vse oblike oporoke, torej lastnoročna oporoka, pisna oporoka pred pričami ter pisna oporoka, sklenjena pred notarjem. V določenih primerih pa je mogoča tudi ustna oporoka, ki jo je zapustnik napravil na smrtni postelji. Oporoka bo veljavna, če jo je bralka napisala sama (rokopis) od začetka do konca in podpisala. Enako velja tudi za bralkinega partnerja.

SOLASTNIŠTVO IN PRODAJA

Bralkin brat ima predkupno pravico pri nakupu zemljišča, ki ga je bralka podedovala po starših. Brat je nameraval prevzeti kmetijo in se na tak način zavarovati, da drugi solastniki ne bi prodajali zemljišč. Kmetije ne obdeluje, zato bralko zanima, kako mora ravnati pri prodaji.

Solastnik ima vedno predkupno pravico, ne glede na to, ali je to dogovorjeno s pogodbo ali ne. Če bo bralka prodajala svoj delež na posamezni parceli ali na vseh parcelah, mora druge solastnike kot predkupne upravičence pisno s priporočeno pošto obvestiti o nameravani prodaji in pogojih prodaje ter jim ponuditi, da lahko solastniki nepremičnino kupijo pod enakimi pogoji. Predkupni upravičenci morajo v 30 dneh po prejemu obvestila o prodaji bralko obvestiti o tem, da uveljavljajo predkupno pravico.

VRAČILO SREDSTEV ZA OBNOVO

Bralka je živela s partnerjem v hiši njegovih staršev, kjer sta preuredila mansardo v stanovanje. Po desetih letih sta se razšla. Partner se je preselil nadstropje nižje v stanovanje svojih staršev, bralka z njunim sinom pa je ostala v mansardi. Za obnovo stanovanja so veliko prispevali njeni starši, zato bralko zanima, kako naj sredstva dobi nazaj oziroma ali lahko postane solastnica hiše. Partnerjevi starši, ki so zemljiškoknjižni lastniki celotne stavbe, so pripravljeni dati delež na stavbi vnuku, njej pa nikakor ne.

PRODAJA SKUPNEGA STANOVANJA

Starejša zakonca sta lastnika trisobnega stanovanja v enakovrednem deležu. Žena je hudo zbolela, zdaj je v domu in je dementna ter opravilno nesposobna. Mož stanovanje vse težje uporablja, zato bi ga rad prodal ali zamenjal za manjše stanovanje v pritličju. Otroci temu nasprotujejo in mu grozijo, da ga bodo razglasili za opravilno nesposobnega, če bo poskušal to narediti. Za ženino oskrbo v domu prispeva le mož.

 Bralec lahko sam proda le tisto, kar je njegovo, torej svojo polovico stanovanja. Polovice stanovanja, ki je v lasti žene, bralec ne more prodati sam, pač pa se mora s prodajo strinjati skrbnik, ki ga ima žena, ter tudi center za socialno delo. Osebam, ki jim je zaradi bolezni ali drugih razlogov odvzeta poslovna sposobnost, namreč dodelijo skrbnika, to je osebo, ki namesto njih odloča o poslih rednega upravljanja. Za prodajo posamezne nepremičnine ali podobno velike posle pa mora skrbnik dobiti posebno soglasje centra za socialno delo. Namen take ureditve je preprečiti razprodajo premoženja opravilno nesposobne osebe. Odločitev o prodaji tako sprejmeta skrbnik in center za socialno delo. Otroci pri tem nimajo odločilne besede, saj so v ospredju le korist in potrebe opravilno nesposobne osebe. Ena izmed koristi je lahko tudi ta, da so z izkupičkom zagotovljena sredstva za plačilo oskrbe v domu.