SOLASTNIŠTVO

Bralka je ena izmed petih solastnikov stanovanja v večstanovanjski stavbi. Svoj delež bi rada prodala, zato jo zanima, kdo vse ima predkupno pravico in kako mora ravnati v zvezi s tem.

Predkupno pravico imajo solastniki stanovanja, lastniki sosednjih stanovanj pa ne. Zaradi vzpostavitve etažne lastnine se namreč šteje, da je vsako stanovanje svoja stvar, zato imajo prednost pri nakupu le tiste osebe, ki so že solastniki konkretnega stanovanja.

Bralka mora druge solastnike stanovanja pisno s priporočeno pošto in povratnico obvestiti o tem, da prodaja svoj delež, za koliko ga prodaja in kako dolgi so plačilni roki. Solastniki imajo možnost, da v tridesetih dneh od prejema obvestila uveljavljajo predkupno pravico, in sicer tako da bralko obvestijo o tem, da jo uveljavljajo. V tem primeru mora bralka prodati svoj delež tistemu, ki je uveljavljal pravico, in ga ne sme prodati drugemu. Če bi dva solastnika uveljavljala predkupno pravico, je vsak od njiju upravičen do dela bralkinega solastniškega deleža v skladu z višino svojega obstoječega solastniškega deleža. Če solastniki v danem roku izjavijo, da ne uveljavljajo predkupne pravice, ali če se glede tega sploh ne izrečejo, lahko bralka svoj delež proda komur koli za ponujeno ceno ali dražje, ne sme pa ga prodati pod ceno, ki jo je ponudila solastnikom.

KAKO SI ZAGOTOVITI OSKRBO

Bralka nima svojih otrok, ima pa stanovanje, ki bi ga rada podarila nečakinji ali pa bi ji ga zapustila z oporoko. Hkrati bi rada še naprej živela v tem stanovanju in si zagotovila, da bo nečakinja skrbela zanjo oziroma bo doplačevala za domsko oskrbo, če bo kdaj to potrebno.

Bralka lahko svoje stanovanje in vse drugo premoženje da nečakinji bodisi s pogodbo bodisi oporoko. Razlika je v tem, da pri pogodbi nečakinja praviloma takoj postane lastnica stanovanja, pri oporoki pa to postane šele po bralkini smrti. Bistvena razlika je tudi v tem, da se bralka lahko kadar koli premisli in oporoko spremeni, pogodba pa se lahko spremeni le s soglasjem bralke in njene nečakinje ali pa se razveljavi oziroma razveže na podlagi sodbe sodišča. Nečakinja je pri pogodbi dolžna ravnati tako, kot je določeno v pogodbi, pri oporoki pa lahko skrbi za bralko, ni pa dolžna skrbeti zanjo.

OTROK JE POSLOVNO NESPOSOBEN

Bralec ima dva otroka. Mlajši je telesno in duševno prizadet, tako da potrebuje oskrbo. Bralca skrbi, kako bo z njim po njegovi smrti, in razmišlja o tem, kdo je zanj dolžan skrbeti in kako naj uredi zapuščino. Otrok je poslovno nesposoben, vendar se bralcu ne zdi prav, da bi ga pustil brez dediščine.

Vsi otroci imajo pravico do dedovanja, ne glede na to, ali so poslovno sposobni ali ne, in tudi ne glede na morebitne telesne ali duševne težave. Če bralec ne bo naredil oporoke, bosta otroka dedovala po enakih delih, se pravi ob dejstvu, da je žena že pokojna, vsak do eno polovico zapuščine. Z oporoko lahko bralec vse premoženje zapusti drugemu otroku, vendar bo imel mlajši pravico do nujnega deleža. Nujni delež znaša polovico zakonitega deleža, se pravi v tem primeru eno četrtino zapuščine.

PRODAJA STANOVANJA

Bralka bi rada prodala svoje stanovanje, ker bo odšla v dom upokojencev. Zanima jo, ali mora za prodajo pooblastiti nepremičninskega posrednika in kakšno pogodbo mora skleniti. Sprašuje še, ali potrebuje cenitev in kolikšno ceno lahko pričakuje.

Prodaja nepremičnine je za večino precej stresna, saj tega ne počnemo pogosto v življenju. Dober nepremičninski posrednik utegne pri tem zelo pomagati, je pa težko ugotoviti, kdo je v pomoč in kdo ne. V Sloveniji je sicer uvedeno obvezno licenciranje posrednikov, vendar se preverja samo to, ali imajo licenco ali ne, ni pa skoraj nobenega nadzora nad tem, kako posrednik opravlja svoje delo. Pred odločitvijo je treba zelo natančno prebrati pogodbo in splošne pogoje posredovanja.

STAVBNO ZEMLJIŠČE

Bralka je lastnica hiše, ki je na eni parceli, in vrta, ki je na drugi parceli, med njima pa poteka javna cesta. Za oboje mora bralka vsako leto plačati nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, čeprav na vrtu nima namena graditi. Njeno prošnjo, da vrt ne bi bil več stavbno zemljišče, so na občini zavrnili z utemeljitvijo, da se to ne da storiti, ker sta hiša in vrt sredi naselja, in da bi to lahko storili le, če bi bila kje na robu naselja.

Občina s prostorskim aktom določi, katera zemljišča so stavbna zemljišča in katera niso. V tako imenovanem občinskem prostorskem načrtu določi poleg namenske rabe tudi pogoje za gradnjo, dopustne vrste gradenj, omejitve (višina, etažnost …) in podobno. Občina sprejme občinski prostorski načrt na podlagi razvojnih potreb kraja, pobud lastnikov nepremičnin, mnenj pristojnih soglasodajalcev in podobno. Sprejem občinskega prostorskega načrta poteka tako, da lahko lastniki nepremičnin vlagajo pobude za spremembe obstoječih prostorskih aktov, čemur...

ZAMUDA IN NAPAKA IZVAJALCA

Bralka je pred dobrega pol leta naročila nova okna. Izbrani izvajalec je z vgradnjo oken zelo zamujal, tako da jih je vgradil šele pred dobrim mesecem. Nato pa je bralka ugotovila, da se eno okno zelo težko odpira in zapira ter tudi ne tesni, saj čuti prepih. Bralko zanima, ali je upravičena do odškodnine, ker je tako dolgo čakala na vgradnjo, in kaj naj naredi glede okna, ki ni ustrezno.

Bralka bi lahko izvajalcu v času, ko je zamujal z vgradnjo oken, postavila fiksen rok, če ta ni bil vnaprej dogovorjen. Rok je fiksen, če je dogovorjeno, da mora izvajalec delo opraviti do določenega datuma in da v primeru zamude pogodbeno razmerje preneha, se pravi, da kupec ne želi več, da se po poteku roka nekaj dobavi ali stori. Če je rok določen naknadno, ga mora kupec določiti pisno, rok pa mora biti določen tako, da omogoča izpolnitev pogodbe.

GARANCIJA ZA APARATE

Bralec je pred pol leta kupil električni stroj. Uporablja ga le občasno, zdaj pa je ugotovil, da ne dela več tako, kot bi moral. V trgovini ga je poskušal zamenjati, pa so ga napotili na servis. Tam so mu povedali, da ga verjetno ne bodo mogli popraviti, da pa ga bodo zamenjali šele po poteku roka za popravila.

Garancija je zagotovilo proizvajalca, uvoznika ali prodajalca, s katero se zaveže, da bo v primeru okvare blaga potrošniku brezplačno popravil ali zamenjal blago ali vrnil kupnino. Obvezna je za tehnično blago (električne naprave, prevozna sredstva, stroji in naprave za kmetijstvo …), lahko pa tudi za katero koli drugo blago.

DARILNA POGODBA

Bralka je solastnica manjše kmetije. Živi drugje in bi svoj delež rada podarila nečaku, ki je ostal na kmetiji. Zanima jo, kako naj to naredi in kolikšni so davki.

Bralka lahko svoj delež podari nečaku z darilno pogodbo. To je pogodba, v kateri darovalec brezplačno nekaj podari obdarjencu, ta pa darilo sprejme. Darilna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki.

Potem ko jo bosta bralka in nečak podpisala, je treba upravno enoto, na območju katere leži kmetija, zaprositi za odobritev pravnega posla. Za kmetijska zemljišča namreč velja poseben režim razpolaganja, ki omejuje lastnika pri tem, komu sme podariti ali pa prodati kmetijska zemljišča.

NEKDANJA DRUŽBENA LASTNINA

Bralec zadnjih 50 let uporablja zemljišče, ki je bilo nekoč poljska pot. V zemljiški knjigi je napisano »družbena lastnina v splošni rabi« oziroma da gre za kmetijsko zemljišče. Bralec je na občino naslovil prošnjo, da bi zemljišče odkupil, vendar ni dobil odgovora, kasneje pa so ga usmerili na sklad kmetijskih zemljišč, ki naj bi bil dejanski lastnik parcele. Iz sklada so ga napotili na državno pravobranilstvo, od tam so ga usmerili na komisijo za urejanje družbene lastnine, ta pa nazaj na občino. Bralca zanima, kako naj pride do lastništva nepremičnine.

SPOMENIŠKO ZAŠČITENA STAVBA

Bralka je podedovala že zelo dotrajano stavbo, ki pa je razglašena za spomenik. Na stavbi bi bilo treba popraviti praktično vse, od oken in vrat, do strehe, dimnika in fasade. Bralka jo že dalj časa poizkuša prodati, vendar pri tem nima uspeha. Zanima jo, ali lahko kako doseže, da stavba ne bi bila več pod spomeniškim varstvom.

Nepremična dediščina, ki predstavlja izrazit dosežek ustvarjalnosti ali dragoceno prispeva h kulturni raznolikosti; je pomemben del prostora ali dediščine Republike Slovenije ali njenih regij; ali nepremičnina, ki predstavlja vir za razumevanje zgodovinskih procesov, pojavov ter njihove povezanosti s sedanjo kulturo in prostorom, je lahko zaradi svojega izjemnega pomena za državo ali občino razglašena za spomenik državnega ali lokalnega pomena. Razglasitev za spomenik ni odvisna od stanja objekta, pač pa predvsem od njegovega pomena.